나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51713 [1] 서울특별시 강동구 천호동 173-62 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘서울천일초등학교’ 남측 인근에 소재하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 가격시점현재 다가구단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브 지붕 2층 건물로서
외벽: 적벽돌 치장쌓기마감.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

다가구 주택으로 이용중임.
지층: 2세대
1층 : 2세대
2층 : 1세대

설비내역

기본적인 위생 급수 및 배수시설, 도시가스, 난방설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현장방문시 이해관계인 폐문부재로 후첨 내부구조도는 건축물대장 현황도면에 의하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51713 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 173-62

용도: 다가구주택

감정가: 254,670,040원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

토지지분: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물면적: 171.15㎡ (약 51.79평)

건물지분: 42.79㎡ (약 12.94평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인, 지분매각

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 형식적경매, 대항력있는임차인, 지분매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘서울천일초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

* 주변 시설: 본건 인근에 서울천일초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포되어 있습니다. 강동역 및 천호역을 중심으로 현대백화점, 이마트, 로데오거리, 먹자골목 등이 형성되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 광나루 한강공원과 천호근린공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않습니다. 다만, 과거 천호동 지역에 성매매 집결지가 있었으나 현재는 강력한 규제로 인해 상권이 재편되었다는 정보가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분매각으로, 소유권 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 점을 유의해야 합니다.

* 임차인 현황:

* L (LILONGCHENG): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-31, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* L (LILONGCHUN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-30, 대항력 없음.

* 고 (고광림): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-05-04, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 김 (김종승): 보증금 2,500,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2012-03-19, 대항력 있음.

* 오 (오창근): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-05, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 조 (조은자): 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2019-10-30, 확정일자 2020-01-28, 배당신고일자 2025-09-03, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 총 채권액 474,059,500원. 말소기준권리: 2024-02-20 접수된 유한회사 비티투자의 가압류 (갑4).

* 건물 등기부: 총 채권액 500,611,250원. 말소기준권리: 2024-02-20 접수된 유한회사 비티투자의 가압류 (갑4).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 없음).

1.3. 상권분석

천호동 상권은 강동구의 대표적인 복합 상권으로, 지하철 5, 8호선 천호역을 중심으로 대형 백화점(현대백화점), 대형 마트(이마트), 로데오 거리, 먹자골목, 재래시장(천호시장) 등이 조화를 이루고 있습니다. 과거 윤락가와 유흥가가 밀집했던 지역이었으나, 지속적인 개발 사업과 규제를 통해 주거, 문화, 레저, 쇼핑 기능을 갖춘 상권으로 변모했습니다. 유동인구는 시간대별로 주부, 젊은층, 30~50대 등 다양한 계층으로 나뉘며, 특히 천호역 상권은 서울 주요 상권 중 높은 매출액을 기록하고 있습니다. 최근에는 신축 상가 및 복합단지 개발이 이루어지며 상권의 가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 서울천일초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 여러 학원들이 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 홍피부과의원, 강민모내과의원, 서울항장외과 등 다수의 병의원이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 쇼핑몰, 식당 등이 풍부하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 지하철 5, 8호선 천호역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 여가/문화시설: 광나루 한강공원, 천호근린공원 등이 가까워 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 원칙적으로는 낙찰자가 권리를 인수하지 않으나, 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 공동 소유주와의 협의가 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 L , 고 , 오 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 확인됩니다. 낙찰 시 해당 임차인들의 보증금 및 차임을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이에 대한 정확한 금액 확인 및 협의가 필요합니다.

* 건물 임대 내역 미상: 현장 방문 시 이해관계인 폐문 부재로 내부 구조도 및 임대 내역을 명확히 파악하기 어렵습니다. 실제 명도 시 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 낮은 도로 접면: 북서측으로 노폭 약 2~3미터의 좁은 도로에만 접하고 있어, 향후 증축이나 신축 시 건축법상의 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 다가구주택의 지분 경매 건으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 천호동은 강동구의 핵심 상권 중 하나로, 우수한 교통, 풍부한 생활 인프라, 다양한 상업 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어 인수 부담 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 2~3미터의 좁은 도로에만 접해 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상권 내 입지: 천호동은 서울 동부권의 주요 상업 및 주거 지역으로, 지속적인 개발 가능성이 있습니다.

* 소액 투자 기회: 지분 매각으로 인해 전체 부동산 가치 대비 비교적 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 시세차익 가능성: 철저한 권리 분석 및 명도 협상을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,670,040원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로 실제 인수 금액은 변동될 수 있습니다. 형식적 경매의 특성과 지분 매각, 대항력 있는 임차인 등의 리스크를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 2억 3백만원 ~ 2억 4천 2백만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 파악, 명도 비용, 제반 경비 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.