나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51759 [1] 서울특별시 송파구 문정동 77-12 아트팰리스 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 ""문현고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 ""장지역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일 2020.11.13)

외벽: 석재붙임 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
바닥: 바닥재 및 타일 마감,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택: 후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스난방설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 ""새말로6길""의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

본건은 제시외건물㉠,㉡과 일괄로 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 복층형 구조로서, 집합건축물대장상 위반건축물[(주택과-15917, 2021.04.13.) (404호)판넬/판넬주거 49㎡]이 표기되어 있으며, 본건 평가에서는 무단증축된 부분을 개략적인 실측과 원거리 외부관찰 등에 의한 면적을 기준으로 제시외건물㉠(판넬조, 주택(방, 거실 일부) 약 15.4㎡), 제시외건물㉡(판넬조(복층소재), 주택(방2, 욕실 등) 약 34.35㎡)을 일체로 거래되는 통상적인 거래관행 등을 감안하여 일괄 평가하였으니, 이행강제금, 원상회복의무 등의 관련 사항은 관할 구청에 재확인 및 경매 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-제시외 건물이 위반건축물인지 여부 및 이행강제금 원상회복의무와 관련된 사항은 관할 구청에 재확인 요망(감정서 참조)
-복층형 구조로서 집합건축물대장(표제부 갑,전유부 갑)상 위반건축물 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지

서울특별시 송파구 문정동 77-12 아트팰리스 4층404호

1.2. 물건종별

도시형생활주택 (집합건물)

1.3. 건물면적

전용면적 23.52㎡ (약 7.1평)

건물 제시외면적 46.97㎡ (약 14.1평)

1.4. 토지면적

15. 23㎡ (약 4.6평)

1.5. 감정가

383,000,000원

1.6. 사용승인일

2020년 11월 13일

2. 입지조건

2.

2.1. 주변환경

최고의 입지: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문현고등학교" 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "장지역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)임.

3. 권리분석

2.

3.1. 매각물건

토지/건물 일괄매각

3.2. 경매구분

부동산강제경매

3.3. 채권자

서OOOOOOO

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

대항력: 있음

비고: (말소기준권리인 을1번 전세권(370,000,000원, 인수)과 동일한 금액 및 내용으로 보임)

* 임차인: 김

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: (권리분석 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 을1번 전세권 370,000,000원이 인수되므로 실질적인 인수 금액이 발생함.)

3.5. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 을1번 전세권 설정 (2021.10.05. 접수, 370,000,000원)

* 인수되는 권리: 을1번 전세권 설정은 매각으로 소멸되지 않고 인수됨.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택가와 학교, 소규모 점포가 혼재된 지역으로, 상업시설이 밀집한 중심상업지구와는 거리가 있음. 인근 장지역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달하고 있으나, 본건 자체의 직접적인 상권 영향력은 제한적임.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 지도 검색 결과 특이사항 없음.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 장지역 주변으로 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 교육시설

본건 북측 인근에 문현고등학교가 소재하며, 주변에 다수의 교육시설이 분포함.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 위반건축물 및 이행강제금

제시외 건물 46.97㎡가 포함되어 있으며, 복층형 구조로 인해 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있음. 이행강제금 부과 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있으며, 관련 사항은 관할 구청에 재확인 필요.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금 370,000,000원은 인수될 가능성이 높음. (등기부상 말소기준권리인 전세권과 동일한 금액으로 보아 사실상 인수 대상임.)

6.3. 복층형 구조로 인한 특수성

복층형 구조로 인해 일반적인 주택과 다른 내부 구조를 가지며, 위반건축물 등재의 원인이 되고 있어 주의가 요구됨.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치한 도시형생활주택으로, 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당합니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 주변에 교육시설이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며(인수 보증금 3.7억), 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함으로 인한 이행강제금 및 원상회복 의무 발생 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 신축급 건물(2020년 사용승인)

* 서울 송파구 위치 (높은 지역적 가치)

* 장지역 인근 역세권 (대중교통 이용 용이)

* (잠재적) 넓은 실사용 면적 (제시외 건물 포함 시)

9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 383,000,000원이나, 등기부상 말소기준권리인 전세권(370,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리임.

주변 유사 물건 거래 사례를 보면, 본건과 면적 및 건축 연도가 유사한 "파빌리온"(22.83㎡, 2018년식)이 2026년 5월 15일에 280,000,000원에 거래되었으며, "베루스송파"(38㎡, 2017년식)는 360,000,000원에 거래됨.

인수되는 전세권 370,000,000원을 고려할 때, 순수 낙찰가 상한선은 시장 가치에서 인수 부담을 제외한 금액이 되어야 함. 만약 본건의 시장 가치를 300,000,000원 수준으로 보수적으로 추정하더라도, 인수 부담 370,000,000원을 고려하면 낙찰가로는 수익을 내기 어려운 구조임.

더불어 위반건축물, 이행강제금 부과 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 리스크 요인을 감안하면, 본건은 매우 신중한 접근이 요구됨. 정상적인 시장 가치로는 수익 확보가 어렵다고 판단되므로, 리스크를 감수하는 투자자라면 잠재적인 복구 비용 및 법적 절차 진행 비용 등을 충분히 고려하여 매우 낮은 수준에서 입찰가를 산정해야 할 것으로 보임.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 100,000,000원

(상기 범위는 매우 보수적인 추정치이며, 인수되는 채권 및 제반 리스크를 고려하여 결정되어야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.