나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51721 [1] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ""화양동 주민센터"" 서측에 위치하며, 주위는
다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 지하철역
(어린이대공원역) 등 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내
제11층 제1102호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택 단지형다세대'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서,
공부상 ""업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택단지형다세대"" 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의)), 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

을구 3번 주택임차권등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51721 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 20-5, 광진안틸리아 11층 1102호

건물구분: 도시형생활주택 (및 업무시설)

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

건물면적 (전용면적): 24.70㎡ (약 7.47평)

감정가: 301,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양동 주민센터" 서측에 위치하며, 주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 보통 수준입니다.

* 교통: 일반적인 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 2호선 어린이대공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

* 토지: 4필지 일단의 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공부상 "업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택단지형다세대" 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북서측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5, 임희진 외 1인 가압류 (2025.01.06 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑5, 임희진 외 1인 가압류 (2025.01.06 접수)

* 갑7, 홍 강제경매 (2025.07.09 접수) - 본 건 경매 개시

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번, 정 , 홍 주택임차권 등기 (2025.01.10 접수). 전입/확정일자 2020.09.11. 채권액 310,000,000원. 이 임차권은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 정 , 홍 :

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-09-11

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기자이며, 본 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금을 인수해야 합니다.

* 총 권리분석 요약: 을구 3번의 주택임차권 등기권자는 대항력이 있으며, 해당 보증금 310,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔 24호)과 도시형생활주택 단지형 다세대(20세대)가 혼합된 복합 건물입니다.

* 주변 상권: 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 상권은 활성화되어 있으나, 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물이 위치한 화양동 일대는 건대입구역 및 어린이대공원역 상권을 공유하며, 다양한 상업시설, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 2호선 어린이대공원역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 녹지/휴식공간: 어린이대공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 인수: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용 증가가 불가피합니다.

* 건물 노후도: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 복합 용도: 오피스텔과 도시형생활주택이 혼합된 건물로, 관리 주체 간의 갈등이나 운영상 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 일부 개발 관련 규제가 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 상업 및 숙박시설 밀집 지역의 특성상 유흥업소 등의 유무는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동부권의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지적 장점은 분명합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인이자 수익성 결정의 핵심입니다. 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 금액을 감안한 철저한 실익 계산이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 어린이대공원역 도보 이용 가능한 거리.

* 지역 개발 잠재력: 광진구 화양동 일대는 지속적인 개발 및 정비가 이루어지는 지역입니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 인수 조건 및 총 투자 비용을 고려한 적정 입찰 시, 실거주 또는 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 301,000,000원

* 인수 보증금: 310,000,000원

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 낙찰자가 부담해야 할 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 27.42㎡)의 경우 2026년 4월 9층이 308,000,000원, 10층이 330,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 고려하면 본 건의 적정 시세는 308,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금(310,000,000원)이 본 건의 적정 시세 범위에 육박하거나 초과하므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 시세를 초과할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 감정가인 301,000,000원에 낙찰받는다면, 총 투자 비용은 301,000,000원(입찰가) + 310,000,000원(인수 보증금) = 611,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 본 건은 인수 보증금으로 인해 실질적인 투자 수익을 얻기 어려운 구조입니다. 보증금 인수 금액을 제외하고 '시장가치 - 인수 보증금'으로 입찰가를 산정한다면, 잠재적 입찰가는 매우 낮게 형성될 수 있으며, 이는 경매 개시가 대비 현저히 낮은 금액입니다.

결론적으로, 본 건은 인수 보증금으로 인해 신중한 접근이 필요하며, 낙찰 후 추가적인 수익을 기대하기보다는 인수 비용을 고려하여 매우 낮은 금액으로 입찰하거나, 혹은 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 입찰 희망가는 인수 보증금 310,000,000원을 고려하여, 시장 가치(약 308,000,000원 ~ 330,000,000원)를 하회하는 수준에서 결정될 가능성이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.