나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51705 [1] 서울특별시 강동구 길동 393-2 한승리치빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2025.07.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동역"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""길동역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 중 3층 302호로서,
외벽: 석재 및 벽돌 붙임 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)의로서 후첨 ""내부구조도""를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 주상용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

을구 1번 주택임차권등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51705 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 393-2 한승리치빌 3층 302호

* 건물명: 한승리치빌

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 구OO

1.2. 물건 현황

* 용도: 도시형생활주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 중 3층 302호

* 사용승인일: 2019년

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 311,000,000원 (삼억일천백만원)

* 토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 건물면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역" 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 "길동역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 1번: 주택임차권, 권리자: 구두완, 권리금액: 350,000,000원, 말소: 인수. (전입일자: 2022-01-03, 확정일자: 2021-12-20)

* 갑5 (말소기준권리): 강제경매, 권리자: 구두완, 권리금액: 388,330,286원.

3.2. 임차인 현황

* 구두완: 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-03, 확정일자 2021-12-20, 배당신고일자 2024-07-04, 대항력 있음. (을구 1번 임차권 등기 권리자와 동일인, 인수 대상)

* 안정연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-03, 대항력 있음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 이윤옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-12, 대항력 있음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

3.3. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권등기(구 ) 권리 350,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 말소기준권리

* 본 경매 절차의 말소기준권리는 갑5번 강제경매 개시결정 등기입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

* 본 건은 "길동역" 인근으로 단독, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 별도로 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

* 외벽: 석재 및 벽돌 붙임 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

* 총 3명의 임차인이 등기 및 전입 신고되어 있으며, 이 중 2명(안정연, 이윤옥)은 보증금 및 확정일자 등 주요 정보가 미상인 상태로 대항력을 보유하고 있어 인수 금액이 불확실합니다. 이는 예측 불가능한 추가적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 을구 1번의 구두완 임차인의 보증금 350,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 확정된 채무입니다.

5.2. 권리관계 복잡성

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 명도 과정이 복잡하고 소요 시간이 길어질 수 있습니다.

5.3. 감정가와 시세 비교

* 본건의 감정가는 ㎡당 약 10,545,950원으로, 최근 실거래가(2026년 5월 기준, ㎡당 약 694만원 ~ 895만원) 대비 높은 수준으로 평가되었습니다. 이는 향후 입찰가 산정 및 투자 수익률 계산 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 길동역 역세권의 장점이 있습니다. 그러나 3명의 임차인, 특히 보증금 및 권리 내용이 불분명한 2명의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 매우 큰 위험 요소입니다. 확정된 인수 보증금 3억 5천만원 외에 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 높으며, 명도 또한 난항이 예상됩니다. 감정가는 최근 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 길동역 인근 역세권 입지

* 비교적 최근(2019년)에 준공된 건물

* 소형 면적으로 투자 또는 실거주 고려 가능 (단, 임차인 명도 완료 시)

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 최근 실거래 사례(2026년 5월)를 기준으로 파악된 시세는 다음과 같습니다.

* 2018년 준공, 46.36㎡ (약 14평) 물건: 41,500만원 (㎡당 약 895만원, 평당 약 2,964만원)

* 2015년 준공, 41.77㎡ (약 12.6평) 물건: 29,000만원 (㎡당 약 694만원, 평당 약 2,301만원)

* 본 건(29.49㎡, 2019년 준공)의 감정가는 31,100만원 (㎡당 약 1,054만원)으로, 비교 사례 대비 높게 평가되었습니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 건물의 순수 자산 가치는 ㎡당 약 700만 원 ~ 900만 원 수준으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

* 본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 및 불확실한 인수 금액 위험이 매우 크며, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

* 제시된 정보에 따르면, 낙찰자는 구두완 임차인의 보증금 350,000,000원을 인수해야 합니다. 또한, 안 및 이 임차인의 대항력 존재로 인한 추가 인수 금액 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 위와 같은 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 산정되어야 합니다. '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 약 250,000,000원 (이억오천만원)

* ※ 상기 예상 입찰가는 물건 자체의 가치만을 추정한 것이며, 별도로 350,000,000원의 인수 보증금 및 기타 임차인으로 인한 추가 인수 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.