나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10893 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정초등학교""에서 북서측으로 직선거리 약 100m, 지하철 2호선, 5호선의 환승역인 ""까치산역""에서 남동측으로 직선거리 약 500m 지점에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 2호선, 5호선의 환승역 ""까치산역""으로부터 약 500m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""곰달래로31길"")까지 약 50m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2020.01.16.)
외벽 : 석재 붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택-단지형다세대(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 현관, 발코니 등)임.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 세로장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
※ 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임387)에 의거 주택임차권이 설정됨. (임차보증금: 247,000,000원)
<등기사항전부증명서상 을구 기재내용 참조>

2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 452-6번지에 위치한 파크자이빌 A동 401호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10893 (1)이며, 건물은 2020년 1월 16일에 사용 승인되었습니다. 감정평가액은 255,000,000원입니다. 건물 전용면적은 25.70㎡(약 7.78평)이며, 토지 지분 면적은 18.67㎡(약 5.65평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 김OO입니다.

1.1. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 255,000,000원

건물면적: 25.70㎡ (약 7.78평)

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

준공일자: 2020년 1월 16일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 신정초등학교에서 북서측으로 직선거리 약 100m, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역에서 남동측으로 직선거리 약 500m 지점에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역까지 도보 약 10분(약 500m) 거리이며, 간선도로인 "곰달래로31길"까지는 약 50m 거리로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 완경사지의 세로장방형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측 및 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 6월 9일 접수된 남동세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 2020년 1월 22일 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 2020년 6월 2일 (갑2)

* 주택임차권: 김다한, 보증금 247,000,000원. 2020년 4월 29일 전입, 2020년 4월 9일 확정일자. 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 247,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다 (물건명세서 참고).

* 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

3.3. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 김다한 씨가 존재하며, 임차보증금 247,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 다세대, 다가구 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 지하철역(까치산역)과의 접근성이 양호하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 신정초등학교가 북서측으로 약 100m 거리에 위치하여 자녀들의 통학 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 버스 노선 또한 다양하게 운행됩니다. 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김다한 씨가 존재하며, 그의 보증금 247,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 내부 확인 불가

폐문 및 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사에 의거하여 감정평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 참고하시기 바랍니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 토지이용계획 및 제한 사항이 적용받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 역세권(까치산역) 접근성이 양호하고, 주변 주거 환경 또한 안정적이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 247,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 물건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 내부 확인 불가로 인한 불확실성도 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 수요: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2019년식, 전용 19.98㎡, 4층)의 "더원" 빌라가 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 3,576만원/평입니다. 본 건물의 건물면적 25.70㎡(약 7.78평)에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 278,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 본건에는 대항력 있는 임차인 김다한 씨의 보증금 247,000,000원이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액입니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 = (추정 시장가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 278,000,000원 - 247,000,000원 = 31,000,000원

이 분석에 따르면, 보증금 인수 부담을 고려할 때 실질적인 입찰 가능 금액은 매우 낮아집니다. 낙찰자가 인수해야 하는 총 비용은 입찰가에 인수 보증금(전액 미회수 시)을 더한 금액이므로, 247,000,000원이라는 거액의 보증금은 본 건의 투자 매력도를 크게 낮추는 요인입니다. 따라서, 본 건에 대한 입찰은 임차인의 배당 예상액을 면밀히 분석하고, 인수 부담을 충분히 고려한 매우 신중한 결정이 필요합니다.

10. 혐오시설 정보

주변 지역을 지도상으로 조사한 결과, 본건 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포공항과 인접하여 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등 공항 관련 건축 및 개발 제한사항이 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.