나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10674 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""서울백석초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은
아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택과 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀
집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 지하철 9호선 ""증미역""이 소재하고 인근도로변
에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 비교적 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호로서,
- 사용승인일: 2018년 8월 31일
- 외벽: 석재붙임마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

- 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉방 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)
의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 남동측, 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설
법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률> 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10674 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 260,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 라빌라스

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2018년 8월 31일

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

호수: 제103동 제3층 제301호

1.3. 토지 정보

토지면적: 12.67㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.67㎡ (약 3.83평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 서울백석초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택 등 공동주택과 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 증미역이 소재하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 부동산에는 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리들이 등기되어 있습니다. 현재 진행 중인 서울남부지방법원 2025타경10674 (강제경매)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 오하나

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 29일

확정일자: 2021년 10월 06일

배당신고일자: 2023년 11월 07일

대항력: 있음

비고: 선순위임차권 등기

→ 오 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 275,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 유지영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 12일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

→ 유 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 있습니다. 임차인 오하나의 보증금 275,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 등촌동 일대는 주거시설과 더불어 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 서울백석초등학교와 인접하고 증미역 등 교통이 편리하여 직장인 및 학생을 배후로 하는 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 증미역 및 버스 노선 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 교육환경: 서울백석초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 정보 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 오하나의 존재입니다. 임차인의 보증금(275,000,000원)이 감정가(260,000,000원)보다 높으므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 해당 차액을 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 역세권 오피스텔로 입지 및 교통 조건이 양호하며 건물 연식도 비교적 최신입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점에서 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 인수해야 할 임차 보증금 규모를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 9호선 증미역 초역세권으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 잘 갖춰진 편의시설: 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 최신 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 260,000,000원으로 판단됩니다. 그러나 위 권리분석에서 명시된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금(275,000,000원) 중 배당으로 변제받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 예상 입찰가보다 높아질 수 있습니다. 따라서, 이 점을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

시장 가치 및 최근 거래 사례를 기준으로, 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제시할 수 있습니다. 다만, 이는 인수 보증금을 제외한 금액 기준이며, 실제 총 부담 비용은 이를 초과할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.