나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10873 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10873 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10873
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30 신영베르디움A
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10873 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30 신영베르디움A | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 171,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10873 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10873 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 214,000,000원

토지면적: 14.48㎡ (약 4.38평)

건물면적: 23.77㎡ (약 7.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 6월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 중 제5층 제502호

이용상태: 도시형생활주택<단지형다세대주택>(방, 거실겸주방, 욕실, 보일러실, 베란다)으로 이용 중

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 단지 동측으로는 중로, 북측으로는 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로 "HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인"이 있습니다.

매각 조건에 따라 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되었습니다.

이는 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있는 사항으로, 계약 체결 전 해당 임차인과의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. HUG와의 인수 조건 변경 내용 또한 상세히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 곳으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 서울월정초등학교 인근으로 학군 수요도 기대할 수 있습니다.

주변에는 다수의 공동주택 단지와 상가, 학교 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

(주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 민감 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.5. 생활정보

"서울월정초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

비교적 최근인 2020년에 사용 승인된 신축 건물로, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 도시형생활주택으로 1-2인 가구에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'으로 인한 보증금 미반환 가능성입니다. 매각 조건에 명시된 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 검토와 확인이 필수적입니다.

또한, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 파악하고, 인수조건이 매수인의 부담으로 이어질 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

화곡동 지역의 특성상 주차 공간 부족이나 지역 주민 간 갈등 등 일부 지역적 특성이 나타날 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 강서구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 서울월정초등학교 인근에 위치하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

하지만, '대항력 있는 임차인' 존재와 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계 및 매각 조건으로 인해 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 특히 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 명확히 이행되는지 확인하는 것이 최우선 과제입니다. 이러한 위험 요소를 철저히 관리하고 해결할 수 있다면, 소형 주거 공간으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비와 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

수도권 핵심 지역인 서울에 위치하여 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

23. 77㎡ (약 7.19평)의 전용 면적은 1~2인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있으며, 소액 투자처로도 고려될 수 있습니다.

복잡한 권리 관계를 성공적으로 해결하고 명도 및 권리 말소를 완료할 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계