나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10799 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대
주택 등의 소규모 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용
편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서,
- 사용승인일: 2021년 8월 5일
- 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 비교적 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생
활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군
수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등입
니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울남부지방법원 2025타경10799 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌A 제2층 제203호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

토지 면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

감정가: 289,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2021년 8월 5일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 다세대주택 등 소규모 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 단지 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (접수일자: 2025년 7월 7일, 권리 금액: 285,000,000원)

등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2021-08-20)

* 소유권이전 (갑2, 2022-06-29)

* 주택임차권 (을3, 2022-05-20 확정, 2022-06-17 전입) - 매각으로 소멸 예정

* 강제경매 (갑3, 2025-07-07 접수) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 안

보증금: 1,500,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2025년 5월 14일

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (전 거주자: 중국인 김광찬)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 17일

확정일자: 2022년 5월 20일

배당신고일자: 2024년 3월 18일

대항력: 없음 (주택임차권 등기 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 본 건은 특별매각조건으로, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 "개웅중학교" 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지대입니다. 따라서 안정적인 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트 구조 평지붕 6층 건물 중 제2층 제203호이며, 2021년 8월 5일에 사용승인되었습니다.

마감 상태: 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(안 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1,500,000원에 대한 잠재적 인수 가능성을 고려해야 합니다.

특별매각조건에 따라 매수인은 HUG 관련 임차인의 대항력 포기 의무를 부담할 수 있습니다.

감정가(289,000,000원)와 주변 시세(비교 사례 기준 약 95,000,000원 ~ 175,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재하여, 감정평가액의 적정성에 대한 재검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 주거지대에 위치하여 생활 환경은 괜찮으나, 교통 편의는 보통 수준입니다.

권리분석 상, HUG 관련 채권으로 인한 강제경매이며 특별매각조건으로 인해 HUG 보증금(285,000,000원)은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(안 )의 소액 보증금(1,500,000원)은 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

가장 중요한 쟁점은 감정평가액과 주변 실거래가 간의 큰 격차입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2021년) 건물로 상품성이 우수합니다.

* 특별매각조건에 따라 HUG 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인(안 )으로 인한 추가 위험은 소액 보증금에 국한되어 제한적입니다.

* 감정가를 고려했을 때, 적절한 낙찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 비교 사례 1 (2026년 3월, 72.48㎡): 220,000,000원 (평당 약 10,051,075원)

* 비교 사례 2 (2026년 3월, 53.37㎡): 100,000,000원 (평당 약 6,214,378원)

* 비교 사례 3 (2026년 3월, 44.64㎡): 175,000,000원 (평당 약 12,962,963원)

본건(24.21㎡, 약 7.32평)은 비교 사례 3(44.64㎡, 약 13.50평)과 면적 및 건물 연식(2021년 vs 2002년)을 고려할 때, 평당 단가 12,962,963원을 적용하면 약 95,000,000원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가는 289,000,000원이지만, 주변 실거래가와의 큰 차이를 고려할 때, 시장 상황 및 경매 진행 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 약 95,000,000원 ~ 150,000,000원

(본 입찰가는 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 기반으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 상세 검토 및 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.