나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10807 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제12층 제1228호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동주민센터"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역""이 소재하여 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제12층 제1228호로서,
(사용승인일: 2014.09.05)

외벽: 복합판넬 및 대리석 석재붙임 마감 등,
창호"" 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내에 난방시설, 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 화재감지기, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 및 남동측, 북동측으로 노폭 약 9m, 8m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

2.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10807 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 1억 2,600만원

2.

1.2. 물건 현황

2.

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

2.

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제12층 제1228호

건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

동/호: 5차 / 1228호

2.

1.2. 2. 면적

2.

토지면적: 2.23㎡ (토지 지분 2.226㎡)

건물면적: 12.19㎡ (건물 지분 12.19㎡)

(전용면적 약 3.69평)

2.

1.2. 3. 건물 구조 및 용도

2.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 12층

사용승인일: 2014년 9월 5일

용도: 도시형생활주택

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

말소기준권리는 2023년 8월 22일자 남동세무서장의 압류입니다.

본 경매로 인해 일반적인 경우 말소되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 압류 (남동세무서장, 금천구)

* 강제경매 (박재현)

2.

3.2. 인수되는 권리

2.

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기(2025.06.13. 접수, 임차인 박재현)가 존재합니다.

이는 임차보증금 전액이 변제되지 않는 한 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. (인수 보증금: 1억 3,000만원)

집합건물 등기부 요약 상 '을3 주택임차권' 권리자가 박재현이며, 권리금액은 1억 3,000만원, 말소 여부는 '인수'로 명시되어 있습니다.

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인: 박재현

보증금: 1억 3,000만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 18일

확정일자: 2021년 5월 24일

대항력: 있음 (선순위, 인수 대상)

비고: 보증금 1억 3,000만원을 인수해야 합니다.

2.

* 임차인: 이현영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 6일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

2.

본 건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 주요 IT 및 산업 단지로, 다양한 지식산업센터와 비즈니스 시설이 밀집해 있습니다.

인근에 대형 판매시설, 쇼핑몰, 금융기관, 다양한 근린생활시설이 풍부하여 직주근접형 상권이 발달해 있습니다.

2.

4.2. 지역 분석

2.

가산디지털단지역 일대는 유동인구가 많고 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

다양한 기업체와 상업 시설이 밀집해 있어 소형 주거 공간에 대한 수요가 지속적으로 존재합니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

주변에 대형마트, 백화점, 아울렛 등 쇼핑 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

은행, 병원, 관공서(가산동주민센터 인근) 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

2.

5.2. 교육 및 의료 시설

2.

가산디지털단지 인근에는 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(대학 캠퍼스 또는 평생교육원 등)가 소재하고 있습니다.

주요 병원으로는 가까운 거리에 종합병원이 있으며, 지역 내 의원급 의료시설도 다수 분포하고 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 법적 리스크

2.

대항력 있는 선순위 임차인(박재현, 보증금 1억 3,000만원)이 존재하며, 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 중요한 고려 사항입니다.

전용면적이 12.19㎡로 매우 협소하여, 일반적인 주거용으로는 활용도가 제한적일 수 있습니다.

2.

6.2. 시장 리스크

2.

최근 부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

소형 주거 공간의 경우, 임대 수요 변화에 민감할 수 있습니다.

2.

6.3. 기타 리스크

2.

건물의 노후화 정도 및 관리 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 금천구 가산동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 존재합니다.

매우 작은 면적(12.19㎡)은 투자 또는 실거주 관점에서 신중한 고려가 필요합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

가산디지털단지라는 직주근접 입지적 장점

지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 인근으로 투자 가치 상승 기대

소형 면적으로 인한 비교적 낮은 초기 투자 비용 (단, 임차보증금 인수 고려)

저금리 시대에 소형 부동산 투자 매력

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

2.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건과 건물 종류 및 면적, 건축 연도가 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다. (예시: 2026년 5월, 69.55㎡ 면적의 빌라 2억 9천만원, 29.89㎡ 면적의 다세대 2억 1천 3백만원 등)

본건(비즈트위트 바이올렛 5차)은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 사용되며, 전용면적이 12.19㎡로 매우 작은 소형 유닛입니다.

본건과 유사한 소형 오피스텔/도시형생활주택의 시세를 파악해야 정확한 분석이 가능하나, 일반적으로 가산디지털단지 내 소형 오피스텔의 경우, 전용 10~20㎡ 내외의 경우 1억 2천만원 ~ 2억원 사이의 시세를 형성하는 경우가 많습니다. (이는 일반적인 추정치이며, 정확한 시세는 별도 확인 필요)

감정가(1억 2,600만원)는 2014년 사용승인된 건물의 2024년 기준(추정) 감정액으로, 현 시점에서는 변동이 있을 수 있습니다.

주요 권리사항인 임차인 박재현의 보증금 1억 3,000만원을 인수해야 하므로, 총 투입 예상 비용은 낙찰가 + 1억 3,000만원이 됩니다.

2.

9.2. 입찰가 산정

2.

인수 보증금: 1억 3,000만원

감정가: 1억 2,600만원

현재 시세(추정): 1억 2,000만원 ~ 1억 6,000만원 (매우 협소한 면적임을 감안)

주의: 임차인 박재현의 보증금 1억 3,000만원을 인수해야 하므로, 실질적인 투자금액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계입니다.

낙찰가가 감정가(1억 2,600만원)보다 높게 형성될 경우, 인수 보증금 포함 총 투자금이 예상 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

따라서, 1억 3,000만원을 제외한 금액으로 산정하여, 실제 현금 투입 부담을 낮추는 전략이 필요합니다.

예상 총 투자금액: 낙찰가 + 1억 3,000만원

이 총 투자 금액이 주변 유사 면적/용도의 물건 시세 대비 합리적인지를 판단해야 합니다.

현금 투입 예상 범위 (낙찰가 기준):

보수적 접근: 인수 보증금을 고려할 때, 낙찰가가 감정가(1억 2,600만원)보다 낮아야 총 투자금액이 시세 범위 내에 들어올 가능성이 높습니다.

현실적인 접근: 총 투자금액(낙찰가 + 1억 3,000만원)이 2억 3,000만원 ~ 2억 6,000만원 범위 내에서, 감정가(1억 2,600만원) 대비 적정 입찰가 산정.

최종 제안: 실질적인 투자 부담(총 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원)과 인수 보증금을 고려하여, 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 범위 내에서 낙찰받을 경우, 총 투자금은 약 2억 4천만원 ~ 2억 5천 5백만원 수준이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.