나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10867 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 134-82 아덴하임 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10867 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 134-82 아덴하임 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10867
• 주소: 서울특별시 구로구 가리봉동 134-82 아덴하임 제5층 제501호
• 감정가: 373,000,000원
• 최저가: 298,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10867 | 소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 134-82 아덴하임 제5층 제501호 | 감정가: 373,000,000원 | 최저가: 298,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10867 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 서울특별시 구로구 가리봉동 134-82 아덴하임 제5층 제501호로, 토지/건물 일괄매각 조건의 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 3억 7300만 원으로 책정되었습니다.

1.2. 부동산 현황

본건은 2020년 3월 27일에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 지상 5층 건물 중 5층에 위치합니다. 구조는 철근콘크리트 구조에 돌 붙임 마감 등의 외벽과 샷시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 및 난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지면적은 32.82제곱미터(약 9.93평)이며, 건물(전용)면적은 48.13제곱미터(약 14.56평)입니다. 이용 상태는 '공동주택(다세대주택)'으로 확인됩니다. 토지는 사다리형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 구로구 가리봉동 '가리봉동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설과 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 주거와 업무 환경이 혼합되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 특히, 지하철 1호선과 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다. 이는 서울 서남부 지역의 주요 교통 결절점 인근이라는 이점을 가집니다.

2.3. 토지이용계획 및 잠재력

본건의 토지이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 주거 개발 용도에 적합하며, 과밀억제권역에 속합니다. 이는 개발 밀도의 제한을 받지만, 도심 내 주거 안정성 확보에 중점을 둔 지역임을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 소유 관계

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 백OO로 동일하여 권리 관계는 비교적 단순한 것으로 보입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (임차권 인수 조건)

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 낙찰자가 이 물건의 경매절차상 배당을 받고 남은 임차보증금 잔액에 대해 인수 책임을 지지 않는다는 조건을 전제로 매각이 진행된다는 뜻입니다. 매각 조건이므로 입찰 전에 해당 임차권의 존재, 승계인의 지위, 그리고 실제 미배당 잔액 포기 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 이 조건이 충족되지 않으면 매각 자체가 불허될 수 있는 고위험 요소입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 인근은 주거지와 더불어 '가산디지털단지역' 상권의 배후지 역할을 합니다. 가산디지털단지 상권은 대규모 지식산업센터와 아울렛(마리오아울렛, 현대아울렛 등)이 공존하는 복합 상권으로, 평일에는 오피스 상주 인구, 주말에는 아울렛 방문객 등 유동 인구가 매우 풍부합니다. 본건은 이들 시설을 간편하게 이용할 수 있는 주거 지역에 위치하여 직주근접 수요를 흡수하기에 유리합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 '가리봉동주민센터'가 인접해 있으며, 주거 밀집 지역 특성상 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다. 지하철역 인근의 대형 쇼핑몰 및 아울렛 시설을 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

지도 서비스를 통한 검색 결과, 직접적으로 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)은 발견되지 않으나, 주거지와 업무/산업단지가 인접한 지역 특성상 소규모 공장, 창고 시설 등이 혼재되어 있을 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 리스크 (HUG 조건)

주의사항에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건이 핵심적인 리스크이자 특이사항입니다. 입찰 전에 해당 조건의 이행 여부 및 최종적인 낙찰자의 책임 범위에 대해 법원과 주택도시보증공사(HUG) 측에 면밀하게 확인해야 합니다. 이 조건 미충족 시 낙찰자는 임차보증금 잔액을 인수해야 할 가능성은 낮지만, 매각 조건이므로 조건 성립 여부를 재차 확인해야 합니다.

5.2. 지역 개발 리스크

가리봉동 일대는 과거 재개발 이슈가 있었던 지역으로, 현재는 주거 환경 개선이 진행 중입니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제가 있으므로 향후 고밀도 개발을 통한 추가적인 가치 상승에는 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 신축 다세대주택으로 건물의 상태가 우수합니다. 1호선과 7호선 가산디지털단지역 역세권 및 지식산업단지의 풍부한 배후 수요를 갖춘 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다. 다만, 경매의 '주의사항'에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건이 중요한 조건부 리스크이므로, 입찰 전 해당 권리 관계의 최종적인 확인이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역' 접근성이 양호한 주거지로서, 직주근접을 선호하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2020년 건축물로 내부 상태가 깨끗하고 향후 수선 유지비 부담이 적어 안정적인 투자 및 실거주가 가능합니다.

비교적 낮은 감정가: 감정가(3.73억 원) 대비 주변 시세와 임차인 권리 관계의 정리 조건 등을 종합적으로 고려하여 입찰한다면 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 가산/구로디지털단지 종사자라는 강력한 배후 임대 수요층을 확보하고 있어 공실 위험이 낮습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계