나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10439 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1175 화곡더리브스카이 제6층 제615호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물 내 제6층 제615호로써 (사용승인일 : 2022.12.21) 외벽 : 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트-방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 주차장, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지대비 등고 평탄한 세장형 토지로써, 공동주택(아파트), 노유자 시설(육아종합지원센터), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 월정로30길, 남서측으로 월정로32길, 북동측으로 가로공원로80길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호 법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10439 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1175 화곡더리브스카이 제6층 제615호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕 13층 건물 내 제6층 제615호

사용승인일: 2022년 12월 21일

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 376,000,000원

토지면적: 14.47㎡ (약 4.38평)

토지지분: 14.4705㎡ (약 4.38평)

건물면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

건물지분: 40.9032㎡ (약 12.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(공항)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 시장정비구역

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2023-06-01, 320,100,000원)

* 기타 권리: 소유권이전, 임의경매 개시 결정 (채권자: 한국주택금융공사, 2025-07-09), 지분압류 등

4.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 을1 근저당권입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 지도등 외부 지도서비스나 검색사이트에서 주변 시설 검색

주변 지역 검색 결과, 화원중학교 등 교육시설과 함께 다수의 소규모 상업 시설 및 주거용 건물이 밀집해 있습니다. 현재까지 확인된 주요 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 신축 아파트 단지 내에 위치하며, 기본적인 위생 설비, 도시가스 난방, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있어 생활이 편리합니다. 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 양호합니다.

6.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 화곡더리브스카이

* 준공일: 2022년 12월 21일

* 총 세대수: 140세대

* 최고/최저층: 13층 / 3층

* 주차대수: 총 160대 (지하 158대, 지상 2대)

* 복리시설: 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 제한 사항

* 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)으로 인한 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하) 규정이 있으나, 해당 아파트 최고층은 13층으로, 이는 지구 지정 당시 혹은 건축 허가 시점의 규제 완화 또는 별도 기준이 적용되었을 가능성이 있습니다. (현행 규제와 건축물 현황 간의 차이에 대한 추가 확인 필요)

7.2. 기타 고려사항

* 말소되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 2022년 12월에 준공된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하며 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지에 있습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재하며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 말소되지 않는 권리에 대한 확인이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트로 하자 보수 등 초기 관리 부담이 적음.

* 화곡동 지역의 주거 선호도 및 교통 접근성 양호.

* 향후 지역 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(59.093㎡)의 경우 2026년 1월 거래에서 492,430,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 8,333,000원/㎡ 입니다. 본건의 전용면적(40.90㎡)에 동일한 단가를 적용 시 약 340,810,000원 수준으로 산출됩니다.

그러나 본건의 감정가는 376,000,000원으로, 이는 유사 면적의 최고가 거래 시점 가격보다 높게 책정되어 있습니다. 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준에서 시세가 형성되었을 가능성도 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 376,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 동향과 유사 면적 거래 사례를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

10.1. 시세 기반 예상 입찰가 범위

380,000,000원 ~ 410,000,000원

10.2. 시세 분석

최근 거래 사례를 볼 때, 본 건의 전용면적(40.90㎡) 기준으로 3억 4천만원대에서 4억 1천만원대까지의 가격 형성을 예상해 볼 수 있습니다. 감정가(3억 7천6백만원)는 이 범위 안에 포함됩니다. 신축이라는 점과 아파트의 지속적인 수요를 고려하면, 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 따라서 3억 8천만원에서 4억 1천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.