나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10854 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(화곡역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2020.01.02)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 완경사지로서, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하며, 남측으로 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 (화곡동 102-182, 화곡동 102-259)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항
: 본건이 소재한 건물은 북측 노변에서 직접 출입하는 주차장이 공부상 지하1층 이므로,
경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 서울남부지방법원 2025타경10854 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10854 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 245,000,000원

* 토지면적: 13.58㎡ (약 4.11평)

* 건물면적: 24.87㎡ (약 7.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 01월 02일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(화곡역)이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역 등 다양한 도시계획 시설에 해당됩니다.

* 주변 도로: 본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하며, 남측으로 막다른 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 02월 08일 접수된 을6 근저당권(채권액 150,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-15. 대항력 없음.

* 임차인 2: 김 , 보증금 8,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2025-07-22. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 420,000,000원 (근저당 150,000,000원, 주택임차권 250,000,000원, 가압류 20,000,000원 등).

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경, 공동담보로 인한 경매 진행.

* 주의사항으로, 임차인 김양지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 명확히 하는 조건입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 화곡동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 화곡역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있습니다. 학교와 주택가가 인접하여 기본적인 배후 수요가 갖추어져 있으며, 오피스텔 및 다세대주택 등도 많아 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 중 6층에 위치하며, 2020년 1월 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 주차장, 화재탐지 및 경보, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 서울화일초등학교가 인근에 있으며, 화곡역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 내용이 정확히 무엇인지, 그리고 매수인에게 미칠 영향은 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 공동담보 물건의 진행 상황이 본 건 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 미확인 임대차: 비록 대항력은 없다고 명시되었으나, 최신 전입자(김 2025.07.22)의 경우, 해당 임대차 계약 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대해 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설 유무: 지도 검색 등을 통해 주변에 혐오시설이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사용승인 3년차의 신축 건물이며, 강서구 화곡동의 역세권 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 권리분석상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 주변 시세 대비 적정 가치 판단 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 내부 상태 양호 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 역세권: 화곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용 편리.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인도 대항력 없음.

* 임대 수요: 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 주택 임대 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 245,000,000원이며, 최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석해 볼 때, 본 건의 시세는 255,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본 물건은 전용면적 24.87㎡로, 비교 대상 중 면적이 가장 작은 편입니다. 2018년식 37.05㎡ 면적의 'M펠리체'가 300,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건은 면적과 신축 연식(2020년식)을 고려하여 시세 하단부 또는 감정가 수준 이상에서 경쟁이 예상됩니다.

인수되는 권리가 없고, HUG 인수 조건이 명확히 이행될 경우 안정적인 투자가 가능하므로, 감정가 수준을 중심으로 하되 시세 하단과 비교하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 260,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.