나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10802 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 및 2호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2021.12.24.)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.
(후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 395-6 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
화곡동 395-25 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 2025타경10802 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제4층 제403호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 324,000,000원입니다.

토지 면적은 18.45㎡ (약 5.58평)이며, 건물 면적은 29.89㎡ (약 9.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 및 2호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 측면으로는 본건 남서측에 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북서측에 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건 건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 12월 24일에 사용 승인되었습니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이준호 외 2명

* 주택임차권: 정 (보증금 355,000,000원, 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2022-01-10) - 말소 예정

* 공유자전원지분전부이전: 강건 (매매, 2022-01-28) - 말소 예정

* 압류: 금천세무서장 (2023-07-14) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 355,000,000원, 2025-07-07)

말소기준권리는 금천세무서장의 압류(2023-07-14)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 355,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액 기준)입니다.

본 건의 특이사항으로, 임차인 정 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 정 는 보증금 355,000,000원이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금(인수 보증금 합계)은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 화곡동 830-5번지 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 8,097,153원의 시세입니다.

* 2026년 5월, 화곡동 343-28번지 한양(2000년식, 53.84㎡)이 255,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,736,255원의 시세입니다.

* 2026년 5월, 화곡동 956-27번지 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡)가 169,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,089,932원의 시세입니다.

본건 영진팰리스는 2021년 12월 준공된 신축 건물로, 전용 면적 29.89㎡(약 9.04평)입니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 M펠리체 사례(2018년식, 37.05㎡)와 비교했을 때 본건이 더 신축이라는 점을 감안해야 합니다.

M펠리체 사례의 ㎡당 시세를 적용하여 본건의 가치를 추정하면, 29.89㎡ * 8,097,153원/㎡ = 약 242,075,315원으로 산출됩니다.

다만, 건축 연도가 3년 더 신축인 점을 고려하면 본건의 실제 시장 가치는 이보다 높을 수 있습니다. 감정가는 324,000,000원으로, 유사 사례 시세 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

본건은 서울신정초등학교 북서측 인근의 주거 지역에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

지하철 5호선과 2호선 까치산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 버스 정류장도 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 명도와 관련된 특이 인수 조건입니다. 임차인 정 는 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소를 조건으로 매각되어, 매수인과 임차인 간의 명확한 협의 및 이행이 필수적입니다. 임차인에게 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 보증금 규모가 상당하므로 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, HUG 인수조건 변경이라는 문구는 채권 관계의 복잡성을 시사할 수 있으며, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년식 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

감정가는 324,000,000원이지만, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 현재 시세는 감정가보다 다소 낮을 가능성이 있습니다.

본 건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 임차인 명도 관련 특별 조건입니다. 임차인이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 등기를 말소하는 조건 하에 매각이 진행되므로, 명도 및 권리관계 정리에 만전을 기해야 합니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 보증금 규모가 크므로 명도 협의 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 향후 가치 유지 및 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지: 서울신정초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 지하철역 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 324,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 2026년 5월 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 300,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로 본건(29.89㎡)의 추정 시세는 약 242,075,315원으로 산출됩니다.

본건은 M펠리체보다 3년 신축이라는 점을 감안하면 시세는 이보다 높을 수 있습니다.

그러나 감정가(324,000,000원)와 유사 사례 시세(약 242,000,000원 이상) 간 상당한 괴리가 존재합니다.

임차인 명도 관련 특별 조건이 원만히 이행되고, 권리 인수 사항이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 참고하되 시세와의 괴리를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

이 가격대는 유사 물건 시세보다 높으나, 신축 연식과 감정가를 고려한 보수적인 범위이며, 성공적인 명도 및 권리관계 정리가 전제될 때 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.