나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103262 [1] 서울특별시 서초구 반포동 1 래미안원베일리 105동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서초구 반포동 소재 ""신반포중학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 버스터미널 및 상업시설 등이 혼재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 지하철9호선 ""신반포역"" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 35층 건물내 24층 2405호

외벽:석재붙임 및 시멘트 몰탈위 페인팅 마감
창호:샷시창호

이용상태

아파트로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 열병합에 의한 지역난방 설비를 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지 동측으로 ""반포대로"", 서측으로 ""신반포로19길"", 남측으로 ""신반포로""에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 기타녹지시설(저촉) , 도로(접합) , 지하도로(접합),
상대보호구역(2013-07-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103262 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 1 래미안원베일리 105동 24층2405호

용도: 아파트

감정가: 8,800,000,000원

1.2. 토지정보

토지면적: 51.62㎡ (약 15.6평)

토지지분: 51.6211㎡ (약 15.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 116.97㎡ (약 35.4평)

건물지분: 116.97㎡ (약 35.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 주위환경

서울특별시 서초구 반포동 소재 ""신반포중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 버스터미널 및 상업시설 등이 혼재하는 아파트지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 지하철 9호선 ""신반포역"" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재함.

본건이 속한 단지 동측으로 ""반포대로"", 서측으로 ""신반포로19길"", 남측으로 ""신반포로""에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 구분건물감정평가요항표 상 등기부요약

* 소유권보존: 이 (접수일자: 2024-07-15)

* 근저당권: 우리은행, 금341,000,000원 (말소기준권리, 접수일자: 2024-07-15)

* 강제경매: 김 (권리금액: 508,306,848원, 접수일자: 2025-06-30)

* 등기부채권 총액: 341,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 조사되었으나, 보증금 및 차임이 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있음. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리임.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 정비구역으로 지정되어 향후 도시 환경 개선 및 가치 상승이 기대되는 지역임.

* 래미안 원베일리는 총 2,990세대, 23개동으로 이루어진 대규모 단지이며, 2023년 8월 30일 사용승인이 완료된 비교적 신축 아파트 단지임.

4.2. 지역 특성

* 서울시 서초구 반포동은 강남 3구의 핵심 주거지역으로, 높은 수준의 주거 환경과 상업 및 편의 시설을 갖추고 있음.

* 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 안정성이 높으며, 수요가 꾸준한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 지하철 9호선 신반포역을 도보로 이용할 수 있으며, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 도로와의 접근성이 우수함.

* 다양한 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 편의시설

* 단지 내 상업시설 및 반포대로, 신반포로 인근의 상업시설 이용이 용이함.

* 고속버스터미널 등 대규모 상업시설 접근성이 좋음.

5.3. 교육 및 의료

* 단지 인근에 신반포중학교가 위치하며, 주변 학군이 우수함.

* 강남세브란스병원 등 대형 병원 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 관리되고 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.)이 현재(2026년 8월) 경과하였으므로, 해당 제한사항의 현황 확인이 필요함.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 상 제한사항이 존재함.

6.2. 건물 관련 사항

* 건축물대장 상 2023년 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 외벽 마감재 및 창호 등은 일반적인 수준임.

6.3. 기타 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 가장 큰 리스크임. 지상권자의 권리 행사 내용 및 범위에 따라 향후 부동산의 가치 및 사용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 조사가 선행되어야 함.

* 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 현장 방문 시 점유자 및 임대차 관계를 명확히 확인할 필요가 있음.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현황 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합의견

본건은 서울특별시 서초구 반포동의 래미안 원베일리 아파트 고층 물건으로, 우수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖춘 매력적인 부동산임. 2023년 사용승인으로 건물 상태 또한 양호할 것으로 판단됨.

그러나, 본건의 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재한다는 점임. 지상권의 설정 내용, 존속 기간, 권리 범위 등을 정확히 파악하지 않고 입찰할 경우, 예상치 못한 법적 분쟁이나 재산권 행사의 제약이 발생할 수 있음. 따라서, 해당 지상권에 대한 면밀하고 심층적인 조사가 반드시 선행되어야 함.

또한, 임대차 관계가 미상으로 조사된 부분은 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 프리미엄 입지: 서울의 핵심 주거지인 서초구 반포동에 위치하여 높은 주거 가치를 자랑함.

* 명문 단지: 래미안 원베일리는 높은 브랜드 인지도와 단지 가치를 갖추고 있음.

* 뛰어난 교통망: 지하철 9호선 신반포역 초역세권이며, 주요 간선도로 접근성이 탁월함.

* 신축급 아파트: 2023년 사용승인으로 최신식 주거 환경을 제공함.

* 안정적인 수요: 강남권 핵심 주거지로 꾸준한 부동산 수요가 뒷받침됨.

9. 예상 입찰가

감정가는 8,800,000,000원입니다.

본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 지상권의 존재가 부동산 가치에 미치는 영향은 정확한 조사를 통해야만 판단할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 시 인수해야 하는 지상권의 가치를 제외한 순수 부동산 가치를 신중하게 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 감정가는 지상권의 영향을 반영하지 않은 상태일 수 있으므로, 보수적인 접근이 필수적입니다.

현재로서는 지상권의 구체적인 내용과 가치를 파악하기 어렵기 때문에, 감정가 수준 이하에서 신중하게 접근하거나, 추가 조사 후 입찰가를 재산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.