나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103371 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 ""서원역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 202호로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역
(제한기간: 제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제
한(연장)연장기간: 2024. 9. 15.~2025. 9. 14.(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건축
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.
1. 4.~2026. 1. 28.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103371 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 352,000,000원

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 "서원역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용의 편의도는 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세장형 완경사로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024.9.15.~2025.9.14. 연장), 대공방어협조구역(고도 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변), 토지거래계약허가구역(2025.1.4.~2026.1.28.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 1일에 등기된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 1,138,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 별도의 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. (단, "물건명세서 참고사항"에 지상권이 언급되었으나, 해당 부분에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인: 유나은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

임차인: 주택도시보증공사(장재영)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-25

확정일자: 2021-01-25

배당신고일자: 2023-06-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 매수인이 인수하지 않는 임차권이며 말소 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적(약 29.56㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 320,000,000원에 거래되었습니다. (해당 매물 대비 준공 연도 5년 이전, 층수 6층).

감정가는 352,000,000원으로, 최근 거래 사례보다 높은 수준이나, 본건 건물의 신축 연도(2020년)를 고려하면 일부 시가 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 지역적 특성

신림동 일대는 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지하철역 인근의 경우 꾸준한 수요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 서원역 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 상점, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 확인한 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 명시된 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 인근 시설 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 신림5구역 재개발 사업

본 건은 신림5구역 주택정비형 재개발 사업 대상지로, 2026년 6월 4일 사업시행자가 지정 고시되었습니다.

도시 및 주거환경정비법 제39조에 따라 사업시행자 지정 이후에는 본건 일부를 양수하더라도 단독 조합원 지위가 보장되지 않을 수 있습니다. 이는 향후 재개발 과정에서의 소유권 및 권리 행사 관련 불확실성을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 건축허가·착공 제한

본건은 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있으며, 이는 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다. (제한 기간: 2024.9.15.~2025.9.14. 연장, 고시일로부터 2년)

6.3. 토지거래계약 허가구역

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요합니다. (지정 기간: 2025.1.4.~2026.1.28.)

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 다세대주택으로, 역세권 입지와 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 명확한 편입니다.

하지만, 현재 진행 중인 신림5구역 재개발 사업으로 인해 조합원 지위 보장 문제 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 재개발 사업의 진행 상황 및 본건 부동산의 최종 취득 권리가 어떻게 되는지에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

재개발 사업의 불확실성으로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 취득할 기회가 될 수도 있으나, 리스크 분석 및 판단이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2020년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

8.2. 역세권 입지

지하철역과 인접하여 교통이 편리하고, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

8.3. 재개발 사업 잠재가치 (리스크 동반)

대규모 재개발 구역에 포함되어 있어, 향후 사업 완료 시 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 다만, 이는 불확실성이 크며 조합원 지위 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가, 그리고 신림5구역 재개발 사업으로 인한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

유사 물건의 최근 거래가(320,000,000원)와 감정가(352,000,000원)를 기준으로 하되, 재개발 관련 불확실성에 따른 위험 프리미엄을 반영하여, 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 최적 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 해당 재개발 구역의 추진 현황, 사업시행 방식, 조합원 분담금 등을 면밀히 추가 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.