나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103380 [1] 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 관악구 신림동 소재 ""삼성초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 서울 경전철 신림선 ""서울대벤처타운역"" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 건내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2019.05.21)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(단지형다세대)으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 완경사 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 1 :
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

본건 토지 2,3 :
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103380 (1)

2.2. 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 2층203호

2.3. 용도: 다세대주택

2.4. 감정가: 342,000,000원

2.5. 토지 면적: 23.02㎡ (약 6.96평)

2.6. 토지 지분: 23.02㎡ (약 6.96평)

2.7. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.8. 건물 면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

2.9. 건물 지분: 36.06㎡ (약 10.91평)

2.10. 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.11. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.12. 경매 구분: 부동산강제경매

2.13. 채권자: 주택도시보증공사

2.14. 특이사항: 대항력 있는 임차인 (주택도시보증공사 인수 조건 변경), 공동담보

2.15. 주의사항: 상세 내용은 권리분석 및 특수물건정보 참조

2.16. 특수물건정보: 대항력 있는 임차인 (주택도시보증공사 인수 조건 변경), 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "삼성초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경 및 상업 시설이 조화롭게 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 서울 경전철 신림선 "서울대벤처타운역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

3.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 3필지가 일단의 완경사 부정형 토지로, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 8미터, 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박재상)

보증금: 304,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-07

확정일자: 2022-01-13

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

비고: 주택도시보증공사가 신청 채권자 겸 주택임차권 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.05.12.)가 제출되었습니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

4.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 신경숙 외 1명 (2019.06.12.)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 사형택 (2019.12.27.)

* 주택임차권: 박재상 (2022.01.13. 확정, 2022.02.07. 전입, 2024.02.27. 배당신고) - 등기부상 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.09.08., 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 서초세무서장 (2023.10.04.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.10., 304,500,000원) - 본 건 경매개시결정

4.3. 권리 인수 여부

본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑5)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인의 경우, 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건 소재지 주변은 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다가구, 다세대주택과 더불어 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 상권 특성을 나타냅니다.

5.2. 건물 현황

본건이 속한 "정원팰리체"는 2019년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 총 5층 건물 내 2층에 위치합니다. 총 26세대가 거주하는 단지형 다세대주택입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 "삼성초등학교"가 위치하며, 주거 지역 특성에 맞는 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6.2. 교통 및 접근성

서울 경전철 신림선 "서울대벤처타운역"이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6.3. 건물 설비

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 사항

특이사항으로 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사로부터 임차 보증금 반환 청구권 포기 및 대항력 포기에 대한 확약서가 제출되었습니다. 그러나 임차 관련 사항은 항상 변동 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 공동담보 및 HUG 인수조건 변경

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 있었다는 점은 거래 과정에서의 복잡성을 시사합니다. 이는 추가적인 확인이 필요할 수 있는 요소입니다.

7.3. 건물 노후도

건물 사용 승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 주변 유사 건물의 연식(JSON 데이터 기반 1991년, 1998년)을 고려할 때, 향후 유지보수 및 관리 계획을 수립해야 할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, "삼성초등학교" 및 "서울대벤처타운역" 인근에 있어 입지 조건이 우수합니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 내부 면적은 36.06㎡(약 10.91평)으로 1~2인 가구에 적합합니다.

권리분석상 가장 큰 쟁점이었던 임차인 관련 보증금 문제는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 부담이 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 의미합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가(342,000,000원)는 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 최근 거래된 2015년식 다세대주택(29.56㎡)이 320,000,000원에 거래된 점과 비교하면, 본건의 신축 연식과 약간 더 넓은 면적을 고려할 때 잠재적 상승 여력도 있습니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 및 초등학교 인접, 편리한 교통망

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 유지

* 권리 관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (확약서 제출)

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 부합하는 실용적인 전용 면적 (36.06㎡)

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 342,000,000원입니다. 최근 거래된 인근 다세대주택(29.56㎡, 2015년식)이 320,000,000원에 거래된 점과 본건 건물의 신축 연식(2019년식), 면적(36.06㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 또한, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 본건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 340,000,000원에서 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 예상 입찰가: 345,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.