나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103317 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 202-3 종로중흥에스클래스 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동에 소재한 ""서울다솜관광고등학교"" 북동측 인근에 소재한 「종로중흥에시클래스」 도시형생활주택 (단지형다세대) 제5층 제507호으로 주변은 오피스텔,아파트,시장,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하고 북동측으로 지하철 1호선의 ""신설동역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 16층의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 사용승인일은 2013년 5월 16일입니다
외벽: 미장 석재 붙임 및 복합판넬 등
내벽: 몰탈위 인테리어 장식 ,벽지도배 및 일부타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,도시가스, 소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 대지로 도시형생활주택,오피스텔,근린생활시설등의 건부지로 이용되고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측 및 동측으로 약 폭 6m의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(숭인지구단위계획),도로(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경103317 (1) 서울중앙지방법원

서울특별시 종로구 숭인동 202-3, 종로중흥에스클래스 5층507호

도시형생활주택

감정가: 124,000,000원

토지면적: 4.30㎡ (약 1.29평)

건물면적: 17.81㎡ (약 5.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OOOOOO

건물은 철근콘크리트구조이며, 2013년 5월 16일 사용승인된 지상 16층 건물 중 5층에 위치합니다. 총 144세대로 구성된 집합건축물입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 숭인동에 소재하며, "서울다솜관광고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하여 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 북동측으로 지하철 1호선 "신설동역"이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 대지로, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있으며, 북측 및 동측으로 약 폭 6m의 도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인지구단위계획)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원의 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 이병옥외 3명입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 31일자 가압류(채권액 146,499,998원)이며, 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 경매를 통해 낙찰될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

주목할 점은 '대항력 있는 임차인 LUKEYING'이 존재한다는 것입니다. 해당 임차인은 2024년 6월 10일에 전입하였으며, 보증금과 차임은 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인 정보는 실제와 다를 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 인수 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본건과 동일한 단지 또는 건물 내의 최근 매매 정보는 제공되지 않았습니다. 대신 주변의 유사한 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 로하스빌12차 (2019년식, 29.92㎡, 4층): 2026년 6월 19일, 31,000만원 (약 1036만원/㎡)

* 필립하우스 (2016년식, 58.87㎡, 3층): 2026년 7월 4일, 43,000만원 (약 731만원/㎡)

* 21스타캐슬 (2021년식, 36.98㎡, 3층): 2026년 7월 3일, 31,500만원 (약 852만원/㎡)

상기 매매 사례는 본건(전용면적 17.81㎡)과 건물 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가는 124,000,000원으로, 이는 제곱미터당 약 696만원입니다. 이는 주변 다세대 주택의 최근 거래 가격(제곱미터당 약 731만원~1036만원)과 비교했을 때, 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 숭인동 일대는 신설동역을 중심으로 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 시장 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "서울다솜관광고등학교"가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 건물은 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 지상 16층 중 5층에 위치하며, 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: LUKEYING 임차인이 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, 임차인 관련 정보는 실제와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 주변 다세대 주택의 시세(약 3.1억~4.3억)와 본건의 감정가(1.24억) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건의 실제 가치가 감정가보다 높을 가능성을 시사하지만, 정확한 시세 파악을 위한 심층적인 조사가 필수적입니다.

* 혐오시설 여부: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과만으로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 종로구 숭인동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2013년 준공된 건물이며, 5층의 소형 면적(17.81㎡)으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자 목적에 적합할 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인에 대한 추가 확인은 필요합니다.

가장 큰 특징은 감정가 1.24억원 대비 주변 유사 면적의 주거시설 시세가 3억원 이상으로 파악된다는 점입니다. 이는 본건의 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되었을 가능성을 높이며, 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 비교 대상 물건이 다세대 주택이므로, 본건 도시형생활주택의 정확한 현재 시세 재확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 신설동역 이용이 용이하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소액 투자자에게 적합한 소형 평형입니다.

* 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원으로, 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가 124,000,000원은 제곱미터당 약 696만원으로, 주변 다세대 주택의 최근 거래가(제곱미터당 약 731만원~1036만원)를 고려할 때, 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

인근 유사 면적 주택의 제곱미터당 시세를 적용하면 다음과 같이 예상할 수 있습니다.

* 최소 시세 적용 (약 731만원/㎡): 17.81㎡ * 731만원/㎡ ≈ 130,200,000원 (약 1.30억원)

* 중간 시세 적용 (약 852만원/㎡): 17.81㎡ * 852만원/㎡ ≈ 151,740,000원 (약 1.52억원)

* 최대 시세 적용 (약 1036만원/㎡): 17.81㎡ * 1036만원/㎡ ≈ 184,520,000원 (약 1.85억원)

감정가 1.24억원 자체가 시세 하단 범위에 포함되거나 약간 하회하는 수준이므로, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

종합적인 시세 분석과 낮은 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 1억 3천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 사이로 예상됩니다. 본 가격대는 시세 반영 및 감정가 대비 잠재적 가치를 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 매각기일의 진행 상황, 경쟁자의 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 모든 투자 결정은 낙찰자의 책임 하에 이루어져야 하며, 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.