나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103042 [1] 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉림중학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 단독·다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 신림선 ‘서원역’ 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층건 내 제1층 제102호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

공동주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지 내 자체지반 평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103042 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 1층102호

건물명: 뷰테라스

용도: 다세대주택

층수: 1층 (총 4층 중)

건축년도: 2019년

감정가: 260,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

토지지분: 20.989999999999995㎡ (약 6.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.87㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 지하철 신림선 '서원역' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독·다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 신림선 '서원역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 남서하향 완경사지 내 자체 지반이 평탄화된 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물 내 1층 102호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원 2025타경103042(당해 경매 개시 결정)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 안제준

보증금: 265,000,000원

전입일자: 2020-05-21

확정일자: 2020-04-17

대항력: 있음

* 등기부상 '을구 4번 주택임차권'은 보증금 265,000,000원으로 등기되어 있으며, '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 상에도 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기'가 존재하며, "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있습니다.

* 따라서, 본 건의 낙찰자는 선순위 임차인 안제준 씨의 보증금 265,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 265,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근은 주거지역으로, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 건물 특징

본 물건이 속한 '뷰테라스'는 2019년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 신림선 '서원역' 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 도심 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 및 교육시설

인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, '봉림중학교'가 남측 인근에 위치하며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주거 환경

주변이 다세대주택 및 아파트 단지 등으로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 265,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 규모와 상관없이 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 총 투자 비용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 제한

물건지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 지역이 제한되며, 일부 구역(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)에 해당하여 건축 및 개발 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 연식

2019년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 2019년 준공된 신축급 건물입니다. 교통 및 주거 환경은 양호하나, 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 265,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 경매 사건의 채권 총액과 동일한 금액으로, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 보증금 인수 조건 고려

본 물건의 투자는 '인수되는 보증금'을 최우선으로 고려해야 합니다. 총 투입 가능 금액을 설정하고, 이를 기준으로 가능한 낙찰가 범위를 산정하는 전략이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 면적이 유사하고 연식이 비슷한 2015년식 '드림하우스'(29.56㎡)가 2026년 7월 320,000,000원에 거래되었습니다. 본 건(29.87㎡, 2019년식)의 자체 시세는 약 320,000,000원 내외로 추정됩니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

본 건의 총 실질 취득 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금(265,000,000원)'이 됩니다.

만약 총 투입 가능 금액을 시세 수준인 320,000,000원으로 가정한다면, 최대로 입찰할 수 있는 금액은 320,000,000원 - 265,000,000원 = 55,000,000원이 됩니다.

만약 총 투입 가능 금액을 350,000,000원(약간의 여유 포함)으로 가정한다면, 예상 입찰가는 350,000,000원 - 265,000,000원 = 85,000,000원이 됩니다.

9.3. 최종 의견

본 건은 인수해야 하는 임차 보증금이 감정가를 초과하는 매우 이례적인 물건입니다. 따라서, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 85,000,000원 사이로 추정되나, 이는 총 투입 금액을 시세 수준으로 제한했을 경우의 시뮬레이션입니다. 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 판단, 본 건의 정확한 가치 평가 등에 따라 크게 달라질 수 있으며, 유찰될 가능성도 높습니다. 입찰 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 투입 비용이 시장가치 대비 합리적인지를 철저히 검토해야 합니다.

10. 주변 시설 정보

10.1. 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에서 통상적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로, '봉림중학교' 등 교육 시설과 인접해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.