나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6972 [1] 전북특별자치도 무주군 안성면 진도리 1370-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 무주군 안성면 진도리 소재 상오랑마을 인근(기호1-3,5) 및 하오랑마을 남측 인근(기호4,6-11)에 위치하며 주변은 산간지 농촌마을지대, 산간농경지대 및 임야지대임.

교통상황

안성에서 진안, 동향 등으로 통하는 지방도가 인근에 통과하나 산간지대로서 일반적인 대중교통은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

각종 형태의 평탄지, 완경사 및 급경사지로서 기호1)단독주택부지, 기호3)임야, 기호5)농경지 및 창고부지, 기호4,6-11)농경지로서 기호7,10,11)토지중 일부에는 블루베리가 식재되어있음.

인접 도로상태

기호1)남측에 폭 약4-5미터, 기호3)맹지, 기호5)폭 약2-3미터 도로에 접하며 기호4,6-11)지적상 맹지이나 기호6)서측 및 기호7)토지중 일부에 농로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1)계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
- 기호3)농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>
- 기호4,8,10,11)생산관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
- 기호5)계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(2024-08-02)<하천법>
- 기호6,9)생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
- 기호7)생산관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(2024-08-02)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

- 기호5)지상에 제시외건물 기호ㄹ)이 소재하여 토지의 사용수익에 영향을 주고있음.
- 기호7,10,11)일부지상에 다년생수목인 블루베리가 식재되어있어 토지의 사용수익에 영향을 주고있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호7)토지중 일부가 현황 사도로 이용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량트러스지붕 단층으로
외벽 : 적벽돌노출쌓기
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급수시설, 개별유류난방보일러시설 되어있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 기호ㄱ-ㄷ)이 소재하나 큰 영향은 없는것으로 보임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물(감정평가서상 'ㄱ','ㄴ','ㄷ','ㅁ') 매각 포함
3. 목록2의 등기사항증명서상 도로명주소는 '안성면 오동길 16-1'로 기재되어 있으나 현황 및 건축물대장상 도로명주소는 '안성면 오동길 18'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

물건 사건번호: 전주지방법원 2024타경6972 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 전북특별자치도 무주군 안성면 진도리 1370-5

신규 도로명 주소: 전북특별자치도 무주군 안성면 오동길 18 (등기부상 도로명 주소: 안성면 오동길 16-1)

용도: 단독주택

토지 면적: 258.00㎡ (약 78.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 93.60㎡ (약 28.31평)

건물 지분: 93.6㎡

건물 제시외 면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 120,630,600원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라북도 무주군 안성면 진도리에 위치하며, 상오랑마을 및 하오랑마을 인근의 산간지 농촌 마을, 농경지, 임야 지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

안성에서 진안, 동향 등으로 통하는 지방도가 인근에 지나고 있으나, 산간 지역의 특성상 일반적인 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 각종 형태의 평탄지, 완경사지, 급경사지로 이루어져 있으며, 기호 1)은 단독주택 부지, 기호 3)은 임야, 기호 5)는 농경지 및 창고 부지로 이용되고 있습니다. 일부 토지(기호 7, 10, 11)에는 블루베리가 식재되어 있습니다.

* 인접 도로 상태: 기호 1) 토지는 남측으로 폭 약 4-5미터의 도로에 접하고 있으며, 기호 5) 토지는 폭 약 2-3미터 도로에 접해 있습니다. 기호 4, 6-11) 토지는 지적상 맹지이나, 기호 6) 토지 서측 및 기호 7) 토지 중 일부 농로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지들은 대부분 계획관리지역 또는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 임업용산지, 하천구역으로도 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로명 주소 차이: 본 건 목록 2(건물)의 등기사항증명서상 도로명 주소는 '안성면 오동길 16-1'로 기재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 주소는 '안성면 오동길 18'입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 1996-10-14 (문계철)

* 최근 소유권 이전: 2022-03-02 (문관종, 협의분할 상속)

* 주요 권리 내역: 무주농업협동조합 근저당 (2014-01-23, 60,000,000원, 말소기준권리), 주식회사 진선리츠대부 근저당 (2022-11-29, 33,000,000원, 공동담보), 서민금융진흥원 가압류 (2024-05-09, 9,360,007원), 주식회사 동양합동상사 강제경매 (2025-01-09, 28,220,273원).

* 등기부 채권 총액: 102,360,007원.

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역을 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

이는 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나, 보증금/차임 등이 없어 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 산간지 농촌 마을에 위치하고 있어 주변의 상업 시설이 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않아 상세한 상권 분석은 어렵습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설은 부족할 수 있으며, 주요 편의시설은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 위치한 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않으나, 농촌 지역 특성상 학교와의 거리가 다소 멀거나 통학이 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 도로명 주소 불일치: 등기부상 주소와 현황 주소가 상이하여 추후 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있습니다. (현황 및 건축물대장상 주소 '안성면 오동길 18'을 기준으로 처리해야 함)

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 임업용산지, 하천구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 물리적/이용 리스크

* 지형: 토지의 일부가 경사지 또는 급경사지로서 토지 이용 효율성이나 건축 시 공사 난이도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지가 지적상 맹지이므로, 농로 등을 통한 통행로 확보 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 및 부합물: 감정평가서상 'ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅁ,ㄹ' 등의 제시외 건물 및 부합물이 존재하며, 이들의 철거, 활용, 원상복구 등에 대한 비용 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 현황 이용: 기호 7) 토지 중 일부가 현황 사도(공공도로)로 이용 중인 점을 인지해야 합니다.

* 농작물: 토지 일부에 블루베리가 식재되어 있어, 경매 후 농작물 처리에 대한 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 무주군에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제 경매 물건입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며 인수되는 권리나 임차인은 없습니다. 주변은 농촌 및 산간 지역으로, 교통 및 편의 시설 이용에 다소 불편함이 예상됩니다. 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며 지형이 다양하고 일부 맹지, 농로 이용, 산간 지역 규제 등이 존재합니다. 또한, 제시외 건물과 블루베리 재배지가 있어 현황 조사가 추가로 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실거주 목적보다는 전원생활이나 농업, 주말 주택 등 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 소유권 확보가 용이합니다.

* 광활한 토지와 단독주택을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

* 향후 블루베리 농장 운영, 주말 주택, 전원생활 공간 등 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 주변 부동산의 정확한 시세 분석 및 동향 파악에 한계가 있습니다. 특히, 본 물건과 같은 단지 또는 유사한 조건의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않아 상세한 시세 비교가 어렵습니다.

감정가는 120,630,600원이며, 등기부상 채권 총액은 102,360,007원입니다. 이는 감정가 대비 높은 채무액을 나타내며, 시세와의 차이를 충분히 고려해야 함을 시사합니다.

본 건은 농촌 지역의 단독주택 및 다수의 토지로 구성되어 있어, 도심 지역 아파트 등과 직접 비교는 어렵습니다. 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 건축비, 토지 가치 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

명확한 시세 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에는 무리가 있습니다. 하지만 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 할 경우, 대략적인 입찰 희망가는 다음과 같이 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (감정가 하향): 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 적극적 접근 (감정가 부근): 105,000,000원 ~ 115,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 전략에 따른 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.