나이스옥션 법원경매 통영 2024타경22056 [2] 경상남도 거제시 고현동 44-16 경성빌딩 10층1001호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재"고현시장"동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 자동차관련시설(주차장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 부설주차장<주차장법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은‘잡종지’이나, 현황‘자동차관련시설(주차장) 건부지’로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 샌드위치판넬강판지붕 단층건으로서,
외벽 : 샌드위치판넬 마감.

이용상태

자동차관련시설(주차장)로 이용중임.
(장기간 사용하지 않은 것으로 탐문 조사됨)

설비내역

승강기식 횡식 중간승입식 약 48대를 수용할수 있는 주차타워임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재‘거제고현시장’동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려했을 경우 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층건내 9층 901호, 10층 1001호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

연번1,2:숙박시설(모텔-휴업(내부수리중))

설비내역

제반 급배수시설 및 위생설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번2:일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번3:일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-2023. 4.까지 공용부분에 대한 관리비 5,754,960원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 통영지원 2024타경22056 (2)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 44-16 경성빌딩 10층1001호

* 용도: 근린상가, 숙박시설 (모텔 - 휴업 및 내부 수리 중)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 물건 종별: 토지 및 건물 지분 매각, 일괄 매각

* 특이사항: 지분 매각, 재매각

3.

4.

1.1. 기본 사항

2.

* 토지 면적: 161.36㎡ (약 48.81평)

* 토지 지분 면적: 26.356㎡ (약 7.97평)

* 건물 면적: 194.99㎡ (약 58.99평)

* 건물 지분 면적: 148.21㎡ (약 44.83평)

* 구분건물 (1001호): 경성빌딩(12층) 내 10층 1001호임. 전용면적 정보는 별도 명시되지 않음.

3.

4.

1.2. 감정가 및 매각 정보

2.

* 감정가: 239,877,775원

* 채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사

* 등기부채권 총액: 487,445,401원

* 공용부분 관리비 미납: 2023년 4월 기준 5,754,960원

3.

4.

2. 입지조건

2.

4.1. 소재지 및 주변 환경

2.

* 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현시장" 동측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '자동차관련시설(주차장) 건부지'로 이용 중임.

3.

4.2. 교통 상황

2.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 고려 시 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됨.

* 본건 서측으로 포장도로와 접해 있음.

3.

4.3. 토지 이용 현황

2.

* 본건 토지는 사다리 평지의 토지로서, 자동차관련시설(주차장) 건부지로 이용 중임.

* 경성빌딩(12층)은 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로, 총 14개의 호실을 포함하고 있으며, 본건은 10층 1001호임.

* 별도 건물(6)은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 자동차관련시설(주차타워)로 이용 중이며, 약 48대를 수용할 수 있는 규모임. (소재지 44-53번지로 별도 표기되었으나, 일괄 매각 및 토지 이용 현황상 관련성이 높음)

3.

4.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

2.

* 일반상업지역에 해당함.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있음.

* 부설주차장 관련 법규가 적용될 수 있음.

* 경성빌딩 토지(연번1)는 중로1류(폭 20m-25m) 도로와 저촉될 수 있음.

3.

4.

3. 권리분석

2.

4.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리 포함)

2.

* 등기부채권 총액은 487,445,401원으로 파악됨.

* 말소 기준 권리는 2002년 6월 27일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권임.

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임 (근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등).

3.

4.2. 인수되는 권리

2.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음. (확인 필요)

3.

4.3. 임차인 현황

2.

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

* 본건 구분건물(1001호)의 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 건물(6)의 임대관계 또한 미상임.

3.

4.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상권 특성

2.

* 본건은 거제시 고현동의 상업 밀집 지역에 위치하며, 고현시장 인근으로 유동인구가 많은 지역임.

* 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

3.

4.2. 건물 용도

2.

* 주요 건물인 경성빌딩은 제2종근린생활시설, 숙박시설(모텔) 등으로 이용 가능한 복합 용도 건물임.

* 본건 1001호는 현재 숙박시설(모텔)로 등록되어 있으나, 휴업 중이며 내부 수리 중인 상태임.

* 별도 건물(6)은 자동차 관련 시설(주차장)로 이용되고 있어, 주차 관련 시설 수요가 있을 것으로 판단됨.

3.

4.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 인근에 고현시장이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 이용이 편리함.

3.

5.2. 공공시설

2.

* 주변으로 관공서, 금융기관 등 공공 및 편의 시설 이용이 가능함.

3.

4.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 지분 매각

2.

* 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공동 소유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 단독으로 모든 의사결정을 진행하기 어렵고, 타 지분 소유자와의 협의가 필수적임.

3.

6.2. 재매각

2.

* 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약이 불이행된 사유가 있을 수 있음.

* 재매각 사유에 대한 면밀한 조사가 필요함.

3.

6.3. 관리비 미납

2.

* 2023년 4월까지 공용부분 관리비 5,754,960원이 미납된 상태임.

* 매수인은 미납 관리비 부담 여부를 반드시 확인해야 하며, 일반적으로 공용부분 관리비는 승계될 수 있음.

3.

6.4. 장기 미사용 (주차타워)

2.

* 주차타워 시설이 장기간 사용되지 않은 것으로 탐문 조사되었으며, 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

3.

6.5. 휴업 중인 숙박시설

2.

* 본건 1001호는 숙박시설(모텔)로 이용 중이나 현재 휴업 상태이며, 내부 수리 중으로 즉시 영업이 어렵고 추가적인 투자 및 수리 비용이 발생할 수 있음.

3.

6.6. 미상 임대차

2.

* 구분건물(1001호) 및 건물(6)의 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없음.

* 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 명도에 어려움이 따를 수 있음. (개인정보 보호를 위해 이름은 익명 처리. 예: 김 등)

3.

6.7. 토지 이용 불일치

2.

* 토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '자동차관련시설(주차장)'으로 이용 중임. 토지 이용 현황과 공부상의 불일치는 향후 활용 또는 처분 시 문제의 소지가 될 수 있음.

3.

6.8. 혐오시설

2.

* 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다고 볼 만한 정보는 확인되지 않았음.

3.

4.

7. 종합 의견

2.

본건은 경상남도 거제시 고현동의 상업 중심지에 위치한 토지 및 건물 지분 경매 물건임. 고현시장 인근의 우수한 입지 조건과 더불어, 경성빌딩 내 숙박시설(모텔) 및 별도 건물(주차장)을 포함하고 있어 복합적인 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있음.

하지만 지분 매각, 재매각, 관리비 미납, 현재 휴업 중인 숙박시설, 장기 미사용 주차 시설, 미상 임대차 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됨. 특히 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약, 미납 관리비 인수, 그리고 미상 임대차에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

3.

4.

8. 투자 포인트

2.

* 핵심 상업지역 내 위치: 고현동의 주요 상권에 위치하여 잠재적 가치가 높음.

* 복합 용도 가능성: 숙박시설 및 주차장 시설을 활용한 다양한 사업 모델 구상 가능. (단, 현재 상태 및 관련 법규 검토 필요)

* 재매각으로 인한 가격 메리트 기대: 재매각 물건의 특성상, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

* 향후 지역 개발 시 수혜 가능성: 거제시 고현동 지역 개발 계획 등과 연계하여 장기적인 관점에서 투자 가치 상승 기대.

3.

4.

9. 예상 입찰가

2.

본건은 지분 매각, 재매각, 미상 임대차, 미납 관리비 등 여러 위험 요소를 안고 있어 정확한 예상 입찰가 산정은 어려운 상황임.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가, 시세, 수익률, 명도 비용, 투자금 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정함.

본 물건의 경우, 다음과 같은 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 감정가: 239,877,775원

* 총 채무액: 487,445,401원 (권리 분석상 매각으로 소멸될 권리임)

* 인수되는 관리비: 5,754,960원 (2023년 4월 기준)

* 추가적인 명도 비용 및 수리 비용 발생 가능성

* 지분 매각으로 인한 수익률 저하 가능성

안전한 투자를 위해서는,

* 현장 조사를 통해 건물의 현재 상태(특히 1001호 및 주차 시설)를 상세히 파악하고,

* 인근 부동산 중개업소 및 전문가를 통해 유사 물건의 시세와 임대 수익률을 조사하며,

* 잠재적 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 최대한 확인해야 함.

상기 리스크 요소를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

예상 범위: 약 167,914,443원 ~ 203,901,119원

주의 : 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있음. 반드시 철저한 분석 후 본인의 판단하에 결정하시기 바랍니다.

3.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.