나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32602 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 방하리 364 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32602 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 방하리 364 답 경매

• 사건번호: 2024타경32602
• 주소: 경상남도 거제시 둔덕면 방하리 364
• 용도: 답

통영지원 경매2계 2024타경32602 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 방하리 364 | 감정가: 111,684,000원 | 최저가: 19,613,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2024타경32602 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32602 (1)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 방하리 364

용도: 답

감정가: 111,684,000원

토지면적: 2724.00㎡ (약 824.0 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 경OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수. 맹지임.

1.2. 입지 조건

대상 토지는 경상남도 거제시 둔덕면 방하리에 소재하며, "방하마을회관"으로부터 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역의 형태를 띠고 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지에 해당하여 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

접근성이 매우 제한적이라는 점은 본 물건의 가장 큰 입지적 제약 사항입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로, 채무 불이행으로 인해 경매 절차에 들어간 물건입니다.

제시된 정보만으로는 특별히 복잡하거나 문제가 될 만한 권리 관계는 확인되지 않습니다.

하지만 경매 절차의 특성상, 낙찰자는 법원 매각 물건 명세서 및 관련 서류를 통해 모든 권리 관계를 최종적으로 확인하여 권리상의 하자 없이 안전하게 부동산을 취득하게 됩니다.

1.4. 상권 분석

해당 토지는 농경지이므로 일반적인 상권 분석보다는 농업적 가치와 잠재적인 지역 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

소재지는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 주변에 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

가장 가까운 방하마을회관이 지역 공동체의 중심 역할을 할 것으로 보입니다.

향후 거제시 둔덕면 지역의 개발 계획, 특히 농업 관련 산업 시설 유치 등에 따라 가치가 달라질 수 있으나, 현재로서는 상권으로서의 큰 의미는 없습니다.

1.5. 생활 정보

거제시 둔덕면의 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 환경을 제공할 수 있습니다.

주변에 마을이 있어 기본적인 생활 기반은 있으나, 대규모 편의 시설이나 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

본건은 맹지이며 차량 접근이 어렵다는 점으로 인해, 일상생활에서의 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

전원생활이나 농업 활동을 주 목적으로 하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명은 본 토지 취득에 필수적인 서류이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 큰 불이익을 받을 수 있으므로 반드시 사전에 자격 요건을 확인해야 합니다.

맹지로서 도로와의 연결이 없는 상태이므로, 건축이나 기타 개발 행위를 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의 또는 토지 사용 승낙이 반드시 필요합니다.

토지이용계획상 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제가 적용됩니다. 이로 인해 토지의 활용 범위가 매우 제한적이며, 특히 가축 사육 제한과 문화유산 보호 관련 규제는 더욱 제약을 가합니다.

인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한 상태이므로, 정확한 경계를 파악하기 위해서는 전문적인 지적 측량이 요구되며, 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

차량 접근이 불가능한 점은 건축 자재 운반, 농기계 진입, 일상생활 등 실질적인 모든 활동에 있어 심각한 불편을 초래할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 및 시설 조사를 통해 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재 여부를 확인하였으나, 일반적인 검색 결과에서는 해당 소재지 부근에 특별히 지목된 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 방하리에 위치한 농지로, 감정가는 111,684,000원, 면적은 2724.00㎡(약 824.0 평)입니다.

가장 큰 단점은 맹지이며 차량 접근이 불가능하다는 점이며, 농지취득자격증명 제출 의무와 함께 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 중첩적인 토지이용규제가 적용되어 활용 가능성이 매우 낮습니다.

이러한 제약 사항들로 인해 일반적인 부동산 투자 목적보다는, 해당 토지를 농업적 목적으로 직접 활용하거나, 지역에 대한 깊은 이해를 바탕으로 특별한 계획을 가진 수요자에게만 적합할 수 있습니다.

철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농업적 가치: 본 토지를 직접 농업 활동에 활용하거나, 관련 시설을 구축할 계획이 있는 경우 고려해볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 절차와 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

2. 장기적 관점: 주변 지역의 장기적인 개발 가능성이나 농업 특화 정책 등을 고려하여, 매우 장기적인 안목으로 접근할 수 있습니다. 하지만 이는 높은 불확실성을 내포합니다.

3. 경매 특성 활용: 맹지, 접근성 제약, 규제 등 단점으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다. 이러한 요소를 극복하고 토지를 활용할 수 있는 특별한 계획을 가진 투자자라면 낮은 진입 비용으로 기회를 잡을 수 있습니다.

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