나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32695 [1] 경상남도 거제시 장목면 장목리 산126-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 장목리 소재 '장목면사무소' 서측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅰ- 2 - 가. 대상물건의 기본적 사항' 참조.

인접 도로상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅰ- 2 - 가. 대상물건의 기본적 사항' 참조.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅰ- 2- 나. 공법상 제한사항(토지이용계획사항)' 참조.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅳ. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅳ. 그 밖의 사항' 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 및 제시외 시설물(감정서상 ㉠,㉡,㉢,㉣,㉤) 각 매각 포함
-[목록2.5.]농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수).
-[목록1.8.9.10.11.12.13]육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음
-2025.8.12.자로 신성일로부터 공사대금채권 230,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 2025. 8. 12. 변경,정정
-2025.8.21. 채권자 대형기선저인망수산업협동조합으로부터 위 유치권에 대한 배제신청서가 접수됨(2025.8.25. 정정)
-[목록10]의 제시외 시설물 10-3은 행정관청에 미신고 상태의 보조공으로 조사됨
-[목록11]의 제시외 시설물 11-2는 현재 '온천발견신고 수리(신고일:2014.9.29.)'된 상태이며, 온천공보호지구로는 지정되지 아니한 상태인 것으로 해당 관청을 통해 조사됨으로 자세한 사항은 관할 관서에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경32695 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 장목리 산126-8

용도: 임야

감정가: 2,887,446,000원

토지면적: 40,795.00㎡ (약 12,341평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 거제시 장목면 장목리 소재 '장목면사무소' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 일반주택, 전, 답 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 주변시설: 장목면사무소와 함께 김영삼 대통령 생가 및 기록전시관, 매미성 등 관광 명소가 인근에 위치해 있습니다. 한국해양과학기술원 남해연구소도 소재합니다.

* 개발 계획: 거제시 장목면 일대에 1조 5천억 원 규모의 '거제기업혁신파크' 조성 사업이 추진되고 있으며, 이는 관광, 디지털, 예술, 교육, 정주 기능이 융합된 복합지구 조성 계획입니다. 또한, 가덕신공항 개항에 따른 배후도시 조성 사업도 장목면 일원에 계획되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 7월 15일자 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당(을18, 채권액 1,430,000,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2024년 12월 23일자 대형기선저인망수산업협동조합의 임의경매(갑7, 채권액 1,853,554,693원)로 진행되었습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 강갑봉 (1997-06-02, 증여)

* 근저당: 대형기선저인망수산업협동조합(을18, 2013-07-15, 1,430,000,000원; 을20, 2014-02-28, 754,000,000원), 원사무엘(을21, 2023-06-23, 220,000,000원), 박라미(을22, 2024-10-10, 300,000,000원, 공동담보)

* 지상권: 대형기선저인망수산업협동조합(을19, 2013-07-15, 말소)

* 가압류: 장승포농업협동조합(갑4, 2024-06-25, 50,463,506원), 하청농업협동조합(갑8, 2025-02-07, 102,272,100원)

* 권리 소멸: 상기 등기사항은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 특별한 경우를 제외하고는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성도 언급되어 있습니다.

* 유치권: 2025년 8월 12일 신성일로부터 공사대금 채권 230,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 채권자(대형기선저인망수산업협동조합)는 위 유치권에 대한 배제 신청서를 접수한 상태입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보는 별도로 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 일반주택, 전, 답 등이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 기능이 발달한 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변 환경으로 볼 때, 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이나 편의점 등은 존재할 수 있으나, 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

* 장목면사무소 인근에 일부 금융시설(농협, 수협, 우체국) 및 의료시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 주로 주택, 전, 답으로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 편의 시설: 장목면사무소 인근에 행정 및 금융, 의료 관련 시설이 있어 기본적인 생활에 필요한 서비스 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 장목면 내에 초등학교 2개, 중학교 2개 등 교육 시설이 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 제한적일 수 있습니다. 다만, 거제시가 육·해·공 교통의 중심지로 부상하고 있어 향후 교통망 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 임야이나, 일부 지목이 농지로 사용될 경우 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 준비해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 시 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 유치권: 현재 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있으며, 채권자가 배제 신청을 제기한 상태입니다. 최종 유치권 성립 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건:

* 목록10-3: 행정관청에 미신고된 보조공으로, 철거 또는 원상복구의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 목록11-2: '온천발견신고 수리' 상태이나 온천공보호지구로 지정되지 않은 상태로, 향후 활용 및 개발에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 박라미 씨의 근저당은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보물의 처리 결과가 본 물건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공법상 제한사항에 대한 상세 내용은 감정평가서 참조가 필요하며, 실제 토지 이용에 관한 규제 사항을 별도 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 장목면의 임야로, 넓은 면적과 함께 거제 기업혁신파크 등 대규모 개발 계획의 수혜가 기대되는 지역에 위치하고 있습니다. 그러나, 분묘기지권, 유치권(성립 불분명), 미신고 제시외 건물 및 온천 발견 신고 관련 시설물 등 다수의 권리 및 물건 관련 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무는 반드시 확인하고 준비해야 합니다. 현장 조사와 권리 분석을 통한 상세한 리스크 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 40,795㎡(약 12,341평)의 넓은 임야를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 개발 호재: 장목면 일대의 대규모 개발 계획(기업혁신파크, 공항 배후도시 등)으로 인한 장기적인 지가 상승 잠재력이 있습니다.

* 관광 자원 인접: 김영삼 대통령 생가, 매미성 등 유명 관광지가 인근에 위치하고 있습니다.

* 온천 발견 가능성: 온천발견신고 수리된 시설물이 존재하여, 잠재적인 자원으로서의 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 2,887,446,000원

* 본 물건은 다수의 리스크 요인(분묘기지권, 유치권, 제시외 물건 등)과 권리 관계의 복잡성이 존재합니다. 따라서, 입찰가 산정 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

* 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사, 법률 검토, 개발 계획의 구체화 정도 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예시: 감정가의 75% 수준인 약 2,165,584,500원을 기준으로, 추가적인 면밀한 조사를 통해 최종 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.