나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32787 [5] 경상남도 거제시 옥포동 535-37 2층201호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32787 [5] 경상남도 거제시 옥포동 535-37 2층201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경32787 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포로16길 7, 2층201호 | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 98,560,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 통영지원 2024타경32787 (5) 경상남도 거제시 옥포동 아파트

1.1. 물건 개요

사건번호는 통영지원 2024타경32787 (5)이며, 소재지는 경상남도 거제시 옥포동 535-37 2층201호입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건으로, 감정가는 176,000,000원으로 평가되었습니다.

용도는 아파트(공부상 근린생활시설)이며, 주요 면적은 다음과 같습니다.

전용면적(건물): 85.03㎡ (약 25.72평)

분양면적(추정): 약 106.29㎡ (약 32.15평)

토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

1.2. 입지 조건

본 물건(기호(5))은 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 및 주택 등이 혼재하는 주거지역이며, 제반 주위환경 및 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하여 보통이며, 건물 남측으로 약 8m 폭의 도로가 소재하여 접근성이 양호합니다. 토지 형상은 정방형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 또한 옥포초등학교 관련 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각이므로 권리관계가 단순한 편입니다. 채권자는 거OOO이며 소유자는 (OOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항은 '공부상 용도와 현황의 불일치'입니다. 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '아파트(공동주택)'로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 매수인은 이 용도 변경 및 사용에 대한 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

임대차 관계는 조사된 정보가 없으므로(미상), 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건의 토지이용계획상 용도지역이 일반상업지역에 속하므로, 상업 시설 이용이 편리한 입지적 장점을 가집니다. 다만, 주위가 아파트 및 주택이 혼재하는 지역이므로 생활 편의시설 중심의 근린 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 상업지역 내 주거용으로 이용된다는 점이 시세 및 대출에 영향을 미칠 수 있습니다.

현재까지 검색된 자료로는 주거지역 내 일반적인 생활 편의시설 외에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경: 옥포초등학교 북동측 인근에 위치하며, 옥포초등학교 관련 상대보호구역에 속해 있어 자녀들의 도보 통학이 용이한 입지입니다.

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제2층 제201호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있으며, 공동주택으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '공부상 용도(근린생활시설)와 현황(아파트/공동주택)의 불일치'입니다. 이로 인해 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

- 이행강제금 부과 가능성: 주거용으로의 무단 용도 변경에 따른 지방자치단체의 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

- 주택 수 산정 및 세금 문제: 실제 현황이 주택이므로 취득 시점에 주택 수에 포함되어 다주택자 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 산정 시 주택으로 간주될 수 있습니다.

- 대출 제약: 금융기관에서 주택으로 간주하여 대출을 진행할 경우 근린생활시설의 감정가 기준이 아닌 주택 담보대출 규제가 적용될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 옥포동 내 옥포초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 환경은 양호합니다. 감정가 176,000,000원은 거제 옥포동 인근 유사 면적 아파트의 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

따라서, 공부상 용도 불일치 문제를 해결하거나(용도 변경 허가 가능성 확인), 현황 주택 사용에 따른 리스크를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다. 특히, 최초 감정평가 금액이 근린생활시설과 주택의 가치를 복합적으로 고려하여 산정되었을 가능성이 있으므로, 입찰 전 해당 지역의 유사 물건 시세(공부상 주택)를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 옥포동 일반상업지역 내 주거 환경이 양호한 위치이며, 옥포초등학교 인근으로 학군이 우수합니다.

면적 대비 가격: 전용면적 85.03㎡ (약 25.72평)의 중형 아파트로 이용 중이며, 감정가가 비교적 합리적인 수준에 형성되어 있습니다.

용도 변경 기회: 낙찰 후 용도 변경(주택으로) 가능성이 있다면 자산 가치가 상승할 수 있습니다. 다만, 이는 관련 법규 및 지자체 조례 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계