나이스옥션 법원경매 진주 2023타경36895 [1] 경상남도 진주시 지수면 압사리 산102 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2023.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리 소재 "오동골소류지" 북측 인근에 기호(3), 동측 및 남동측 인근에 기호(1,2,4,6-10), 집현면 장흥리 소재 "장흥소류지" 남서측 인근에 기호(11)이 각각 위치하고, 기호(1-4,6-10) 주위는 농경지, 임야 등으로, 기호(11) 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 공히 완경사지 내지 급경사지인 부정형의 토지로서, 자연림 상태 등임.

기호(3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전 상태 등임.

기호(4,10) : 공히 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 휴경전 상태 등임.

기호(6,7,9) : 공히 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 일부는 휴경전·답 상태이고, 일부는 제시외건물 부지 등으로 이용중임.

기호(8) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 제시외건물 부지 등으로 이용중임.

기호(11) : 잡종지 상태임.

인접 도로상태

기호(1,6) : 지적도상 맹지임.

기호(2) : 지적도상 맹지이나, 북서측으로 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임.

기호(3) : 서측으로 지적도상 도로(압사리 1598, 도로)와 접하나, 서측 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태임.

기호(4) : 남서측 구거(압사리 1599-3, 구거)를 통하여 접근 가능한 상태임.

기호(7) : 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접토지(기호(2,9))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임.

기호(8) : 지적도상 맹지이나, 서측으로 인접토지(기호(2))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임.

기호(9) : 남서측 구거(압사리 1599-3, 구거) 및 남측으로 인접토지(기호(2))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임.

기호(10): 서측으로 구거(압사리 1599-3, 구거)를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임.

기호(11): 서측으로 지적도상 도로(장흥리 840, 도로)와 접하나, 서측 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태이며, 남동측으로 인접토지(장흥리 548(답), 산60-1(임야))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(4,6-10) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(11) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(3,11) 지상의 울타리시설 등은 토지가격에 포함하여 평가하였음.

2) 기호(7) 지상에 별지‘사진용지’와 같이 소재하는 지하수관정(1식)은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.

3) 기호(2,3,6,7,8,9,11) 및 인접토지(압사리 844, 전) 일부 지상에 별지‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅌ)(사육장, 창고 등, 관리사 및 창고 및 가추 등, 창고, 축사 등)이 소재하여 실측사정하여 평가하였음.

4) 기호(1,2,7,8) 및 인접토지(압사리 846, 전) 일부 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외물건 기호(ㅍ)(울타리시설, 1식)은 현황에 의거 평가하였음.

공부와의 차이

1) 기호(3)의 귀 제시목록상 지목은‘답’이나, 현황‘전 상태 등’임.

2) 기호(4)의 귀 제시목록상 지목은‘목장용지’이나, 현황‘휴경전 상태 등’임.

3) 건물 기호(5,5-1)(축사(257.30㎡), 관리사(72.00㎡))는 현황 소재불명임.

4) 기호(8)의 귀 제시목록상 지목은‘전’이나, 대부분은 현황‘창고 및 사육장 건부지 등’으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3,6,7,8,9,10] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록[1~10] 2015. 8. 12. 제47361호로 접수된 소유권이전등기청구권 가등기(2019. 10 10. 제47044호 소유권이전청구권 가등기 지분전부이전 부기등기포함)에 대하여 채권자와 소유자간 소송에서 소유자가 가등기말소부분에 대하여 승소확정판결을 받았음(창원지방법원 진주지원 2020가단38385(본소)[반소 2020가단40319], 창원지방법원 2022나55429(본소)[반소 2022나55436], 대법원 2023다278751(본소)[반소 2023다278768]), 이에 대하여 가등기권자인 신청채권자가 “부동산 강제경매 절차 진행 중 매각허가결정으로 인하여 매각대금이 완납되면 위 가등기를 말소하는데 동의한다”는 2025. 9. 10.자 가등기 말소동의서가 제출됨.
-목록[2,3,6,7,8,9] 제시외건물(감정서상 ㄱ~ㅋ) 매각에서 제외함(법정지상권 성립여부 불분명), 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[1,2,7,8] 제시외물건(감정서상 ㅍ, 울타리 시설) 매각에서 제외함.
-목록[3] 울타리 시설은 토지가격에 포함하여 평가함.
-목록[7] 지하수 관정 (1식) 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1] 이장된 것으로 추정되는 분묘 1기 소재함(분묘기지권 성립 여지 있음).
-목록[2] 남측 인접토지 경계에 분묘 1기 소재함(분묘기지권 성립 여지 있음).
-목록[6] 분묘 2기 소재함(분묘기지권 성립 여지 있음).
-목록[1~10] 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[2,9,10] 일부 내부진입로로 이용 중임.
-목록[3] 지목이 답이나 현황 ‘전 상태 등’임, 남서측 일부 현황 ‘유지’임.
-목록[4] 지목이 목장용지이나 현황 ‘휴경전 상태 등’임.
-목록[8] 지목이 전이나 현황 ‘창고 및 사육장 건부지등’으로 이용 중임.
-목록[1,2,6,7,8] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

물건명: 임야

사건번호: 진주지원 2023타경36895 (1)

소재지: 경상남도 진주시 지수면 압사리 산102

용도: 임야

감정가: 369,847,500원

토지면적: 28,634.00㎡ (약 8,663평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

분묘기지권, 법정지상권, 농지취득자격증명, 공동담보, 건물매각제외

1.4. 주의사항

- 일괄매각: 본건 토지 목록[1~10]이 일괄하여 매각됩니다.

- 농지취득자격증명: 목록은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 가등기 말소 동의: 2015년 8월 12일 접수된 소유권이전등기청구권 가등기에 대해 채권자와 소유자 간 소송에서 소유자가 승소 확정판결을 받았으며, 가등기권자인 신청채권자가 매각대금 완납 시 가등기 말소에 동의하였습니다.

- 제시외 건물/물건 제외: 목록의 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅋ)과 목록의 제시외 물건(감정서상 ㅍ, 울타리 시설)은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 최저매각가격은 이에 영향을 받았습니다.

- 분묘 소재: 목록에 1기, 목록에 1기, 목록에 2기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

- 지적도상 맹지: 목록은 지적도상 맹지입니다.

- 경계 확인: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

- 기타: 목록은 지목이 답이나 현황 전 상태이며, 일부는 유지입니다. 목록는 지목이 목장용지이나 현황 휴경전 상태입니다. 목록은 지목이 전이나 현황 창고 및 사육장 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리 "오동골소류지" 북측 인근에 위치하며, 주로 농경지 및 임야로 둘러싸여 있습니다. 전체적으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 지적도상 맹지인 필지가 다수(목록) 있으며, 일부 필지는 인접 토지 또는 구거를 통해 접근 가능한 상태입니다. 목록은 일부 내부진입로로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 계획관리지역: 목록[1,2,3,4,6-10]은 계획관리지역에 해당합니다.

- 가축사육제한구역: 모든 필지에 대해 모든 축종 제한 구역으로 지정되어 있습니다. (목록은 추가적인 제한이 있습니다.)

- 산지 관련 규제: 목록는 준보전산지입니다.

- 보전녹지지역: 목록은 보전녹지지역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 조사

*주변 시설*

검색 결과, 대상 부동산 인근에는 오동골소류지, 지수초등학교, 진주목장 등 농경지 및 자연녹지 지역이 분포하고 있습니다. 생활 편의 시설이나 상업 지역은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

*혐오시설*

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 장병유의 강제경매 개시 결정 등기(갑구 순위 5번)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리(가압류 등)는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

- 가등기: 2015년 8월 12일 접수된 소유권이전등기청구권 가등기에 대해 소유자가 승소 판결을 받았고, 가등기권자가 매각대금 완납 시 말소에 동의하였으므로, 본 매각으로 소멸될 가능성이 매우 높습니다. (주의사항 참조)

- 분묘기지권: 소재한 분묘들에 대해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

- 법정지상권: 목록에 포함된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황은 '미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 또한 '미상'으로 확인됩니다.

3.5. 등기부 요약

- 윤재철: 2003-11-24 소유권이전 (매매)

- 장병유 외 2명: 2015-08-12 소유권이전청구권 가등기 (매매예약)

- 장병유: 2023-09-21 강제경매 (권리금액 173,625,205원, 말소기준권리)

- 경남신용보증재단: 2023-11-29 가압류 (권리금액 17,000,000원)

3.6. 기타 권리사항

- 공동담보: 해당 정보가 명시되어 있습니다.

- 소유권이전등기청구권 가등기: 여러 목록에 걸쳐 복수의 가등기가 존재했으나, 소송 판결 및 말소 동의로 인해 말소될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 진주시 지수면의 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치합니다. 대규모 개발이 이루어진 상업 지구와는 거리가 있으며, 주변 토지 이용 현황은 농업 및 산림 활동과 관련이 깊습니다.

4.2. 잠재적 가치

계획관리지역에 해당하여 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 농림 지역에 가까운 용도로 활용될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

농촌 지역 특성상 대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 주요 도로로의 접근성이 다소 떨어지는 필지들이 있습니다. 차량 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

가장 가까운 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동을 통해 진주시내 또는 인근 읍면 지역으로 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 및 법정지상권

소재한 분묘 및 제시외 건물로 인한 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성은 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 정확한 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 경계 및 접근성

지적도상 맹지인 필지가 존재하며, 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 측량이 요구됩니다. 일부 필지는 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 제출 의무

특정 필지(목록)에 대해 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 미이행 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

지목과 현황이 상이한 필지들(목록)이 있어, 실제 이용 및 건축물 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 미확인 분묘 가능성

육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있어, 추가적인 분묘 발생 시 분묘기지권 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리에 위치한 넓은 면적의 임야 물건입니다. 외관상으로는 농경지 및 산림으로 이루어져 있으며, 일부 필지는 차량 접근성이 제한적이고 지적도상 맹지인 경우가 있습니다.

권리 관계는 가등기 문제 등 복잡한 부분이 있었으나, 소송 결과 및 가등기권자의 말소 동의로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등은 매수인이 인수하거나 이행해야 할 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지 경계 불분명, 지목과 현황 불일치 등의 문제도 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 8,663평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가집니다.

8.2. 계획관리지역

계획관리지역에 해당하여, 관련 법규 및 지자체의 계획에 따라 향후 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 정리된 권리관계

복잡했던 가등기 관련 문제가 법원의 판결과 당사자 합의로 거의 해결된 상태이므로, 인수되는 권리 부담이 줄어들어 투자 리스크가 완화되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가액 외에, 현장 조사 결과, 분묘 및 법정지상권 등 인수 부담에 대한 실질적인 가치 평가, 주변 시세, 향후 토지 이용 가능성 및 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자 결정 전, 반드시 전문가와 상담하여 상세한 시장 조사 및 실사(Due Diligence)를 수행하시기를 권장합니다.

참고로, 본건의 감정평가액은 369,847,500원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.