나이스옥션 법원경매 진주 2023타경36895 [1] 경상남도 진주시 지수면 압사리 산101 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경36895 [1] 경상남도 진주시 지수면 압사리 산101 전 경매

• 사건번호: 2023타경36895
• 주소: 경상남도 진주시 지수면 압사리 산101
• 감정가: 369,847,500원
• 최저가: 295,878,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2023타경36895 | 소재지: 경상남도 진주시 지수면 압사리 산101 | 감정가: 369,847,500원 | 최저가: 295,878,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경36895 (1)

소재지: 경상남도 진주시 지수면 압사리 산101 외 10필지 (목록 [1~11] 일괄매각)

용도: 전, 목장용지, 임야 등 (현황 전 상태, 휴경전, 창고 및 사육장 부지 등)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

토지면적: 21,421.00㎡ (약 6,480.05평)

감정가: 369,847,500원

1.2. 면적 및 이용 현황

토지면적: 21,421.00㎡ (약 6,480.05평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물은 매각 제외)

이용상태: 기호(1, 2)는 자연림 상태 등, 기호(3)은 전 상태 등, 기호(4, 10)은 휴경전 상태 등, 기호(8)은 창고 및 사육장 건부지 등으로 이용 중.

* 아파트가 아니므로 전용면적 및 분양면적 표시는 생략합니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리 및 집현면 장흥리 일대에 위치하며, "오동골소류지" 및 "장흥소류지" 인근입니다.

주위는 농경지, 임야, 마을 내 주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역이 다수 포함되어 있어 개발 여지는 있으나, 대부분 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 용도에 제약이 따릅니다.

2.2. 인접 도로 및 접근성

목록 등 상당수 필지가 지적도상 맹지입니다.

일부 필지(목록)는 인접 토지상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능하며, 본건 일부가 진입로로 이용 중인 상황입니다.

정확한 위치 및 경계가 불분명하여 매수 후 측량이 반드시 필요합니다.

2.3. 혐오 시설 정보

제시된 감정평가서 및 외부 검색 결과 상, 본건 토지 주변에 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.

다만, 토지의 현황이 일부 '창고 및 사육장 건부지 등'으로 이용 중이고, 지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 냄새 등 환경적인 요인에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 주요 권리 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 윤OOOOO로 동일인입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되나, 특수 권리인 분묘기지권 및 법정지상권 관련 리스크가 존재합니다.

3.2. 가등기 및 소송 이슈

2015년 접수된 소유권이전등기청구권 가등기가 존재했으나, 관련 소송에서 소유자가 승소 확정 판결을 받았습니다.

가등기권자는 매각대금 완납 시 가등기를 말소하는 데 동의한다는 내용의 '가등기 말소동의서'를 제출했습니다 (2025. 9. 10.자).

따라서 매수인이 잔금 납부 시 가등기는 말소될 가능성이 매우 높지만, 최종 말소 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.

3.3. 법정지상권 및 분묘기지권

법정지상권: 목록 지상의 제시외건물(사육장, 창고 등)은 매각에서 제외되며, 법정지상권의 성립 여부가 불분명합니다.

최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격으로 평가되었으므로, 매수 후 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권: 목록에서 최소 4기의 분묘가 확인되었고, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성도 높습니다.

분묘기지권이 성립할 경우, 토지 이용에 제한이 발생하며, 추후 이장 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 외곽 지역에 위치하여 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주된 활용 방안은 농업용(전, 답 등), 임업용, 또는 계획관리지역 내의 제한적인 개발 용도(창고, 야적장 등)가 될 것으로 판단됩니다.

대규모 면적이므로 통합적으로 이용할 계획을 세우는 것이 중요합니다.

4.2. 생활 정보

일상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 면소재지 또는 진주시내 중심가로 이동해야 이용할 수 있습니다.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 목록에 대하여 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

매수 신청 시 농지법상 자격 및 제출 기한을 엄수해야 합니다.

법정지상권: 매각 제외된 제시외건물에 대한 법정지상권 성립 여부 판단 및 성립 시 철거를 위한 법적 절차 및 비용이 수반될 수 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

맹지 및 접근로: 상당수 맹지이며, 일부는 인접 토지상 소폭의 진입로를 이용하므로, 추후 토지 소유권자의 변경에 따라 진입로 이용에 문제가 발생할 수 있습니다.

경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로, 반드시 측량을 통한 경계 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 총 11필지, 약 6,480평의 대규모 토지 일괄 매각 건으로, 계획관리지역에 속하는 필지가 다수 포함되어 있어 개발 잠재력은 있으나, 현황상 이용 제약 및 특수 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있는 고난도 물건입니다.

가등기 말소동의서 제출로 주요 권리 하자는 해소될 전망이지만, 법정지상권, 분묘기지권, 농취증 제출 의무, 맹지 등 해결해야 할 리스크가 명확합니다.

입찰 전 반드시 현장 조사 및 측량 검토를 통해 리스크 비용을 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 대규모 토지 확보 기회

계획관리지역이 다수 포함된 대규모 토지(약 6,480평)를 취득할 수 있는 기회입니다.

농업, 임업, 창고 부지 등으로의 장기적인 활용을 고려하는 투자자에게 적합합니다.

7.2. 가격 메리트

분묘기지권, 법정지상권 성립 여부 불분명 등의 리스크로 인해 최저 매각가격이 제한받고 있어, 유찰을 통한 가격 하락 가능성이 높습니다.

리스크를 정확히 분석하고 해결할 수 있는 능력이 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계