나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3946 [1] 경상남도 사천시 곤명면 용산리 132 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1)~7)토지는 경상남도 사천시 곤명면 용산리 소재 '용산마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대이고, 기호 8)~17)토지는 은사리 ‘탑동마을’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대임.

교통상황

본건 또는 인근까지 제 차량의 접근이 가능한바 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

- 기호 1),3)~7)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남동측 하향 완경사지세이며, 조경수 등이 식재되어 있는 농지로 이용중임.
- 기호 2)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 농지로 이용중임.
- 기호 8),9),14)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 조경수 등이 식재되어 있는 농지 및 일부
도로로 이용중임.
- 기호 10)~12)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 조경수 등이 식재되어 있는 농지로 이용중임.
- 기호 13)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 지상에 비닐하우스가 소재하는 농지 및 일부
주거용건부지로 이용중임,
- 기호 15)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 토지임야로 이용중임.
- 기호 16),17)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 대부분 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호 1),2)토지 : 남서측으로 공히 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호 3)~7),10)~13),15)토지 : 맹지임.
- 기호 8),9),14)토지 : 지적도상 맹지이나 현황 토지 일부를 도로로 이용중임.
- 기호 16),17)토지 : 현황 대부분 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2020-01-16)(용산천 소하천예정지)<소하천정비법>.
- 기호(2) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2020-01-16)(용산천 소하천예정지)<소하천정비법>.
- 기호(3) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16)(용산천 소하천예정지)<소하천정비법>.
- 기호(4) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 기호(5) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>.
- 기호(6) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>.
- 기호(7) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>.
- 기호(8) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(9) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(10) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(11) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(12) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(13) : 보전관리지역(2011-08-04), 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(14) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(15) : 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인

제시목록 외의 물건

본건 기호 13)지상에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1~7] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[1~7] 일부 소하천구역, 소하천예정지에 저촉됨.
-목록[3~7] 맹지임.
-목록[1] 이설 및 철거가 용이한 컨터이너 1동 매각에서 제외함.
-제시외 수목(감정서상 ①) 매각포함.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3946 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤명면 용산리 132

토지면적: 7841.00㎡ (약 2371.93평)

용도: 답 (농지)

감정가: 292,567,000원

건물 유무: 건물 없음 (건축물대장 없음, 건물 면적 0.00㎡)

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건 토지는 경상남도 사천시 곤명면 용산리 소재 '용산마을' 북서측 인근 및 은사리 ‘탑동마을’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대입니다.

교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

도로상태:

* 기호 1), 2) 토지는 남서측으로 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 기호 3)~7), 10)~13), 15) 토지는 맹지입니다.

* 기호 8),9),14) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 토지 일부를 도로로 이용 중입니다.

* 기호 16),17) 토지는 현황 대부분 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 12월 01일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을11)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (구체적인 후순위 권리 명세는 별도 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. (현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음. 상세 내용은 별도 확인 필요)

인수되는 권리: 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 116,000,000원 (말소기준권리 채권액 기준)

1.3. 상권분석

해당 물건은 농경지로서 일반적인 상업적 상권 형성은 어려운 지역입니다. 주로 농업 활동 위주로 형성된 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근 '용산마을' 및 '탑동마을' 등 농촌 마을이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육/의료 시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 도심 지역 대비 접근성이 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 관련:

* 매각 대상 토지 중 목록[1~7]은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매각 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

* 기호 13) 토지 지상에는 제시외 건물(비닐하우스)이 소재하며, 이는 부동산의 사용·수익·처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획/규제:

* 본건 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 일부 제한), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. (각 필지별 상세 제한 내용은 감정평가서 요약 참조 필요)

* 목록[1~7] 일부 토지는 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉됩니다.

도로/접근성:

* 목록[3~7] 토지는 맹지입니다.

* 목록,9),14) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 토지 일부를 도로로 이용 중입니다.

* 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

기타:

* 매각 목록은 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동이 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 수목(감정서상 ①)은 매각에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 곤명면 용산리 일대에 위치한 다수의 농지 필지로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 292,567,000원으로, 총 토지 면적은 7841.00㎡ (약 2371.93평)입니다. 주위는 산간농경지대로 형성되어 있으며, 차량 접근은 가능하나 일부 필지는 맹지에 해당하여 접근성에 제약이 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 다양한 토지 이용 규제가 적용되는 지역입니다. 따라서 농지 관련 법규 및 토지 이용 제한 사항을 철저히 확인하고, 실제 현황과 공부상 내용의 차이, 경계 확인 등을 위한 측량이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

광범위한 면적의 농지: 총 7841.00㎡ (약 2371.93평)의 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가를 바탕으로 적절한 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

조경수 식재 등 현황 활용: 일부 필지에 조경수 등이 식재되어 있거나 농지로 이용 중인 점을 고려할 때, 현재 상태를 활용하거나 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 낙찰가의 10%에 해당하는 입찰 보증금이 필요합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가(292,567,000원)를 기준으로, 시장 상황, 본건의 잠재적 가치, 권리 분석 및 주의사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 현장 조사를 통해 토지의 정확한 가치와 활용 방안, 인근 시세 등을 면밀히 파악한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (최소 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작될 수 있으나, 이는 경매 시장 상황에 따라 변동됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.