나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4277 [1] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 130-14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 "물건마을회관" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 주택, 펜션, 농경지 등이 위치하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 완경사지로서, 묵전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소유자 미상의 감나무 약 1주가 식재된 것으로 추정됨.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "묵전"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 a, 감나무 1주) 매각포함.
-지목은 “전”이나 현황 “묵전”으로 이용중임.
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 경계가 불분명한 바, 명확한 위치․경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4277 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 130-14

용도: 전 (등록 지목), 묵전 (현황 이용)

토지면적: 750.00㎡ (약 226.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 감정가: 154,250,000원

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지매각

총 채권액: 232,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 "물건마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 펜션, 농경지 등이 혼재된 지역이며, 특히 아름다운 해안선과 물건방조어부림(천연기념물 제150호) 등 천혜의 자연경관을 자랑하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준이나, 관광 명소와 인접하여 전원생활 및 관광업 연계 가능성이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 남해시외버스터미널에서 농어촌버스를 이용하여 물건마을 정류장에 하차 후 도보로 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리구역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2020년 8월 26일 새남해새마을금고 근저당권 (을1)

매각으로 인해 말소될 권리: 근저당권 2건 (을1, 을2), 임의경매개시결정 (갑6)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: (정보 없음)

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

별도로 명시된 임차인은 없으며, 보증금 합계가 0원인 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 물건리는 아름다운 해안 경관과 물건방조어부림과 같은 천연기념물을 보유하고 있어 관광객들에게 인기 있는 지역입니다. 인근에 독일마을, 원예예술촌 등 주요 관광지가 자리하고 있어 관광 산업이 발달하고 있으며, 이에 따라 펜션업 등 관련 사업과의 연계 가능성이 있습니다. 또한, 어촌 마을로서의 전통적인 특성도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반 시설

물건리는 전원적인 어촌 및 관광 지역의 특성을 지니고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 관광객을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 인근 마을회관, 어촌체험시설, 그리고 관광객을 위한 식당 및 숙박 시설 등이 존재할 수 있습니다. 보다 상세한 편의시설 및 기반 시설(병원, 학교, 마트 등) 현황은 직접 현장을 방문하여 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 취득 및 이용 제한

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

* 현황 이용: 공부상 지목은 "전"이나, 현재는 "묵전"(오랫동안 경작하지 않은 토지)으로 이용되고 있습니다. 이는 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지 형태 및 이용 현황

* 부정형 완경사지: 토지의 형태가 부정형이며 경사가 있는 완경사지이므로, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성 문제

* 맹지: 지적도상 본 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 건축 등 토지 이용 시 도로 확보를 위한 인접 토지와의 협의가 필요하며, 활용에 상당한 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 경계 불분명

* 경계확인 필요: 인접 필지와 경계가 불분명하므로, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 분할이나 건축 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.5. 기타 사항

* 제시외 수목: 감정평가서 상 감나무 1주가 식재되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 명확히 확인된 혐오시설은 없으나, 잠재적 혐오시설의 유무는 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 삼동면의 계획관리지역에 위치한 토지로서, 아름다운 자연경관과 관광지 인근에 자리 잡고 있습니다. 감정가는 1억 5천만 원대이며 토지 면적은 750㎡(약 227평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없어 보입니다. 그러나 본건은 농지로서 취득 시 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수되는 중요한 리스크가 있습니다. 또한, 지적도상 맹지이고 현황 묵전으로 이용 중이며 경계가 불분명한 점은 향후 토지 활용에 있어 상당한 제약과 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 주변 지역은 관광지로서의 잠재력이 있지만, 이러한 제약 사항들을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남해군 지역 내 토지: 아름다운 해안 지역인 남해군에 위치하여 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 및 활용 가능성이 있는 용도 지역에 속해 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 매입이 가능합니다.

* 관광지 인접: 독일마을 등 주요 관광지와 인접하여 관광 관련 사업 연계 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 154,250,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본 건의 맹지, 묵전 상태, 농지취득자격증명 필요 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 상황, 낙찰 희망가의 의지 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.