나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5010 [1] 경상남도 사천시 용현면 석계리 63 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5010 [1] 경상남도 사천시 용현면 석계리 63 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경5010
• 주소: 경상남도 사천시 용현면 세암길 223-4
• 용도: 단독주택

진주지원 경매5계 2024타경5010 | 소재지: 경상남도 사천시 용현면 세암길 223-4 | 감정가: 126,087,581원 | 최저가: 31,633,000원 | 용도: 단독주택

1. 경상남도 사천시 용현면 석계리 63 단독주택 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5010 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 석계리 63

용도: 단독주택

감정가: 126,087,581 원

토지 면적: 1190.00 ㎡ (약 360.0 평)

건물 면적: 46.28 ㎡ (약 14.0 평)

건물 제시외 면적: 19.83 ㎡ (약 6.0 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 사OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 석계저수지 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 산간 농경지대와 산림지대로 형성되어 있어 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 소형 차량의 진입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 사OOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

- 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

- 목록 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

- 임차인의 대항력이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

- 특이사항에 법정지상권이 언급되어 있어, 해당 권리 관계를 정확히 파악해야 합니다.

- 건물 중 주택의 공부상 면적(26.45㎡)과 현황 면적(55.04㎡)에 차이가 있으며, 감정평가는 실측 면적을 기준으로 이루어졌습니다.

- 부속건물(부속사)은 현황 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.

- 감정평가 시 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)은 매각에 포함되었습니다.

- 목록의 컨테이너 1동은 이설 및 철거가 용이하여 매각에서 제외됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 자연 녹지 및 농업 지역에 인접해 있어, 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 편의점 등)은 차량으로 이동해야 하는 인근 마을이나 용현면 소재지에 위치할 가능성이 높습니다. 사천시의 주요 시가지나 진주시까지는 차량으로 이동 시간이 다소 소요될 것으로 예상됩니다. 주변에 대규모 공장이나 산업단지가 직접적으로 보이지는 않으나, 용현면 일대에 농업 관련 시설 또는 중소 규모의 산업 시설이 분포할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 산림과 농지가 어우러진 지역에 위치하여, 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 주거지로서의 기본적인 기반 시설(전기, 수도 등)은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 다만, 교육 시설, 의료 시설, 대형 마트, 문화 시설 등은 차량으로 이동하여 사천시 또는 인근 도시를 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 지역 주민센터나 농협 등은 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 농지 취득 자격 증명 미준수 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

- 임차인 존재 시 명도 절차에 따른 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

- 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거 또는 지료 지급 등 재산권 행사 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

- 주요 토지가 지적도상 맹지이거나 일부 도로로 이용 중인 점, 그리고 일부 필지가 급경사지이고 자연림, 묘지 등으로 이용 중인 점은 토지 활용에 있어 제한 요인이 될 수 있습니다.

- 생산관리지역, 가축사육제한구역, 산림보호구역, 공익용산지, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항으로 인해 건축 행위나 토지 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

- 현황 지목(전)과 이용 현황(대지, 도로)이 상이한 부분에 대한 추후 관리나 개발 시 문제가 발생할 수 있습니다.

- 주변 지역에 농업 관련 시설 외의 산업 시설이 존재할 경우, 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전원생활을 선호하는 실수요자나, 농지 활용, 법정지상권 분석 등을 통한 투자 가치를 찾는 투자자에게 관심 대상이 될 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명, 임차인 대항력, 법정지상권 등 권리 분석이 매우 중요하며, 토지의 복잡한 현황과 다양한 토지 이용 제한 사항을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 지적도상 맹지 및 도로 이용 현황, 자연림, 묘지 등이 혼재된 지형적 특성으로 인해 토지 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 전반적으로 권리 관계와 토지 이용 현황을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 자연 녹지 및 산림 인접 지역의 한적한 환경을 활용한 전원주택 부지 또는 주말 농장 등으로 활용 가능합니다.

- 토지 이용 현황과 지목 간의 차이, 제시외 건물 포함 여부, 법정지상권 등 특이 사항을 면밀히 분석하여 권리 관계를 명확히 파악한다면, 잠재적 가치를 발견할 수 있습니다.

- 농지법, 산지법 등의 관련 법규를 이해하고, 향후 규제 완화 가능성 등을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

- 주변 개발 계획이나 지역의 발전 가능성을 함께 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계