나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5553 [1] 경상남도 하동군 진교면 술상리 4-2 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5553 [1] 경상남도 하동군 진교면 술상리 4-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경5553 | 소재지: 경상남도 하동군 진교면 술상길 181 | 감정가: 44,028,940원 | 최저가: 35,223,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5553 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 술상리 4-2

용도: 단독주택 (주택 및 창고)

감정가: 44,028,940원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

토지면적: 156.00㎡ (약 47.19평)

건물면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

제시외 건물면적 (매각포함): 72.70㎡ (약 21.99평)

총 건물면적: 113.90㎡ (약 34.45평)

소유자/채무자: 정OO

채권자: 서OO

1.2. 물건 현황 및 특이 사항

본 건은 경상남도 하동군 진교면 술상리 소재 '술상마을' 남동측 근거리에 위치한 단독주택입니다.

주변은 순수 농촌지대, 농경지, 자연림, 해안가 등으로 형성된 지역에 자리하고 있으며, 토지 일부는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

주의사항으로는, '법정지상권 성립 여지'가 있으며, 이는 매수인이 해결해야 할 중대한 리스크 요소입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이나, 제시외 건물 중 'ㅂ 저온창고'는 매각에서 제외됩니다. 또한, 목록 [1] 토지 지상에는 철거 및 이설이 용이한 물탱크, 철제 구조물, 야적된 물품 등이 소재합니다.

정확한 경계 확정은 측량을 요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건이 위치한 술상리는 해안가와 인접한 순수 농촌 지역입니다. 인접 도로 상태는 남측으로 약 12미터 폭 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 보통 수준으로 보입니다.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

용도지역은 계획관리지역 및 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)으로 지정되어 있어, 개발 및 용도 변경에 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건 소재지 인근은 농촌 마을 및 해안가 주변으로, 상업 시설보다는 주거 및 어업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

하동군 진교면 술상리는 특히 '술상 전어마을' 및 '술상항'과 가까운 지역으로, 가을 햇전어로 유명하며 마을 앞바다는 남강과 남해가 마주치는 청정 지역입니다.

최근 어촌뉴딜 300 사업지로 선정되어 접안시설, 전망대, 산책로, 생태탐방로 등이 정비되었으며, 이는 지역의 관광 및 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

인근에 방아섬 민박 등 일부 숙박 시설이 존재하나, 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

2.3. 혐오 시설

검색된 정보에 따르면 인근에 알려진 대규모의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 해안가 및 어촌 마을의 고유한 생활 환경이 조성되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (명도 난이도 포함)

본 건은 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 동일인(정OO)입니다.

가장 큰 권리상의 문제는 '법정지상권 성립 여부'가 특이사항으로 기재되어 있다는 점입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 매수인은 건물 소유자에게 건물의 철거를 요구할 수 없으며, 토지 사용료(지료) 청구만 가능하게 되므로 토지 이용에 큰 제약이 따르게 됩니다. 이에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 명도 과정에서 실제 점유 관계 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권 리스크: 성립 가능성에 따라 물건의 가치에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다. 전문 법률가의 심층적인 검토가 필수입니다.

제시외 건물 제외: 제시외 건물 중 '저온창고 (ㅂ)'는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 저온창고의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

토지의 일부 도로 이용: 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 이는 토지 이용 효율을 저하시키는 요인입니다.

측량의 필요성: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요하며, 이로 인해 경계 침범 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

철거 용이 물품: 지상의 야적된 물품 등은 명도 과정에서 철거 및 이설 요구가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 감정가가 비교적 저렴한 소액 물건이며, 해안가 근처의 계획관리지역 단독주택이라는 장점을 가집니다. 그러나 '법정지상권'이라는 치명적인 권리상의 리스크와 '제시외 건물 제외' 및 '일부 도로 이용' 등의 복합적인 문제가 내재되어 있어, 단순 실수요자보다는 전문적인 분석 및 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부를 확신할 수 없는 경우, 입찰에 신중해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

청정 지역 및 해안가 접근성: 하동군 술상리의 특산물(전어)로 유명한 청정 바다 인근이라는 입지적 장점을 활용할 수 있습니다.

계획관리지역: 보전관리지역 등에 비해 개발 행위에 유리한 '계획관리지역'이라는 점은 향후 활용 방안(주택 개량, 소규모 시설 등)에 긍정적입니다.

토지/건물 일괄 매각: 법정지상권 문제만 해결된다면 토지와 건물 모두 소유할 수 있어 활용도가 높습니다.

4.3. 매수 추천 대상

법정지상권 해결 경험이 있는 전문 투자자

장기간의 시간과 비용을 들여 법정지상권 문제를 해결하고 시세차익을 노릴 수 있는 투자자

시골 생활 및 어촌 생활을 목적으로 하며, 주택 리모델링 및 법정지상권 리스크를 감수할 수 있는 실수요자 (다만, 법정지상권으로 인한 지료 부담 가능성을 인지해야 함)

법원 정보

진주지원 경매5계