나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35479 [2] 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 102-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35479 [2] 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 102-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경35479
• 주소: 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 102-1
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2024타경35479 | 소재지: 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 102-1 | 감정가: 455,272,800원 | 최저가: 291,374,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2024타경35479 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경35479 (2)

소재지: 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 102-1

용도: 전 (농지)

감정가: 455,272,800원

토지면적: 6142.00㎡ (약 1,858평)

매각대상: 토지매각 (일부 제시외 건물은 매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요.

주의사항:

* 목록[3~6] 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수.

* 목록[3~6] 4필지는 인접지 일부 포함, 경계 구분 없이 비닐하우스 부지로 이용 중.

* 이설/철거 용이한 제시외 물건(비닐하우스, 관리사, 유류탱크, 물탱크 등)은 매각 제외 (일부 타인 토지 점유 가능성 있음).

* 제시외 관정(b, c)은 매각 포함.

* 목록 현황 일부 ‘도로’로 이용 중.

* 인접 필지 경계 확정은 측량 필요.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 대곡면 `지내마을` 남측 및 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 순수 경지정리된 농경지 및 농경지로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 영농차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 접근성으로는, 기호(1,2) 토지는 북동측으로 구거부지를 사이에 두고 약 4미터폭 내외의 포장도로와 접하며, 남서측으로도 구거부지를 사이에 두고 약 2.5미터폭의 포장도로와 접합니다. 기호(3-6) 토지는 남서측으로 구거와 하천부지 및 해당 토지 일부를 이용하여 약 2-3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자와 채무자는 박OO으로 동일합니다. 매각 대상은 토지이며, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되었습니다.

가장 중요한 권리관계로는 **농지취득자격증명**의 필수 요건입니다. 목록[3~6] 토지는 농지로 사용 중이거나 농지 관련 법규가 적용되므로, 해당 자격증명을 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다.

일부 제시외 물건(비닐하우스, 관리사 등)이 타인 토지를 점유하고 있을 가능성이 있으며, 이러한 물건들은 매각에서 제외되었지만, 이설 및 철거 과정이나 토지 이용에 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다.

현황상 일부 토지가 도로로 이용 중이거나, 인접 필지와 경계 구분이 명확하지 않아 측량이 필요하다는 점은 향후 토지 이용 및 권리 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되어, 현 임차인이 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역의 농경지로, 주변은 농업 시설 및 농지 위주로 구성되어 있습니다. 인근 `지내마을`이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 도시 지역과 같은 상업적 기능이나 유동 인구는 매우 적은 지역입니다. 따라서 상권 분석은 일반적인 상업 지역과는 달리, 농업 관련 활동이나 지역 사회의 특성을 중심으로 이루어져야 합니다.

1.5. 생활정보

진주시 대곡면 유곡리에 위치하여, 쾌적한 농촌의 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다. `지내마을`이 인접해 있어 기본적인 농촌 생활이 가능합니다. 농업 활동에 적합한 환경이며, 조용하고 한적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 취득 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

가장 큰 리스크는 **농지 취득 관련 규제**입니다. 농지취득자격증명을 발급받지 못하거나 제출하지 못할 경우, 보증금 몰수 및 소유권 이전 불가라는 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다.

인접 필지와의 **경계 불명확성** 및 일부 토지가 **타인 토지 점유 가능성**, 그리고 현황 **도로로 이용 중인 점**은 향후 이웃 간 분쟁이나 토지 이용상 제약을 야기할 수 있으며, 정확한 경계 확정을 위한 측량 비용이 발생합니다.

매각에서 제외된 제시외 물건(비닐하우스, 관리사 등)은 이설 및 철거가 용이하다고는 하나, 이 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제나 정돈되지 않은 부지 상태는 감안해야 합니다.

토지이용계획상 **생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역** 등에 속해 있어 건축이나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

**임대차 관계가 미상**이므로, 현 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 건 토지 인근에 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 농경지와 인근 마을로 구성되어 있으며, 농업 시설 관련 뉴스에서 폐기물 공장 화재가 보도된 바 있으나, 이는 본건 토지와의 직접적인 연관성을 파악하기 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 약 1,858평에 달하는 넓은 토지를 농지 또는 비닐하우스 부지로 활용할 수 있다는 점에서 매력적입니다. 전원생활, 농업 사업, 또는 관련 시설 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 농지 취득 규제라는 매우 높은 허들이 존재하며, 경계 불명확성, 타인 토지 점유 가능성, 복잡한 제시외 물건 관계 등 법적, 실무적 리스크가 다수 존재합니다. 따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 사전에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하고, 전문가와 함께 현장을 답사하여 정확한 토지 상태와 주변 관계를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6142.00㎡ (약 1,858평) 규모의 대규모 토지로, 활용 가치가 높습니다.

* 농업 및 녹지 지역: 농업진흥구역 및 다양한 녹지 지역에 속해 있어, 농업 관련 투자나 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 전원생활 또는 농업 사업: 조용하고 쾌적한 환경 속에서 전원생활을 꿈꾸거나, 농업 기반 사업을 시작하려는 분들에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계