나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36304 [2] 경상남도 진주시 진성면 대사리 1431-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36304 [2] 경상남도 진주시 진성면 대사리 1431-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경36304
• 주소: 경상남도 진주시 진성면 대사리 1431-1
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2024타경36304 | 소재지: 경상남도 진주시 진성면 대사리 1431-1 | 감정가: 227,912,600원 | 최저가: 81,684,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2024타경36304 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경36304 (2)

소재지: 경상남도 진주시 진성면 대사리 807

용도: 답

감정가: 227,912,600원

토지면적: 4483.00㎡ (약 1356.11평)

토지 지분율: 448300 (전체 면적으로 보임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 1309.00㎡ (수목 포함)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 정OOOOOO

채무자:

채권자: 정OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요

주의사항:

- 일괄매각으로 진행됩니다.

- 목록의 갑구 순위 2번 소유권이전청구권 가등기(1988년 8월 27일 접수 제27425호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 가등기가 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

- 목록의 경우, 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 목록은 지목은 답이지만, 현황은 '전'(밭)입니다.

- 제시외 수목(감정서상 4-1, 5-1)은 매각에 포함됩니다.

- 목록은 지적도상 맹지이나, 일단의 토지가 폭 약 2미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 평가대상 토지는 경상남도 진주시 진성면 대사리 소재 "백암경로회관" 남서측 인근 및 남서측 원거리에 산재해 있습니다. 주위는 농경지, 자연림, 일부 자연부락이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 토지가 소재한 북동측 원거리에 버스정류장이 있으나 면소재지 외곽으로 다소 불편한 편입니다. 일련번호 1, 4, 5, 6 토지는 소형 차량 접근이 가능합니다.

- 형태 및 이용상태:

- 일련번호(1): 부정형, "죽전" 상태.

- 일련번호(2): 부정형, 토지 남동측 일부는 북측 토지와 고저차가 있으며, "전 및 묵전" 상태.

- 일련번호(3): 부정형, 대체로 등고, "묵전" 상태.

- 일련번호(4): 대체로 등고, 조경수목 식재된 전 상태.

- 일련번호(5,6): 대체로 등고, 조경수목 식재된 전 상태.

- 인접 도로상태:

- 일련번호(1): 북동측 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

- 일련번호(2,3): 지적도상 맹지.

- 일련번호(4): 남동측 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

- 일련번호(5,6): 지적도상 맹지이나, 일단의 토지가 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 일련번호(1,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역.

- 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

- 일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역.

- 일련번호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역.

- 일련번호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역.

- 제시목록 외의 물건: 일련번호(1) 토지 일부에 제시외 건물이 소재하며, 일련번호(4,5,6) 토지 지상에는 제시외 수목이 소재하여 토지 사용·수익에 영향을 미치고 있습니다.

- 공부와의 차이:

- 일련번호(1): 지목 전, 현황 죽전 및 대.

- 일련번호(2): 지목 임야, 현황 전 및 임야.

- 일련번호(6): 지목 답, 현황 전.

- 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

평가 대상 물건은 경상남도 진주시 진성면 대사리에 위치하며, 백암경로회관 남서측 인근에 산재해 있습니다. 주위 환경은 농경지, 자연림, 일부 자연부락이 혼재된 지역으로, 전원적인 농촌 풍경을 가지고 있습니다. 버스 정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 접근성은 일부 필지(1, 4, 5, 6)는 소형 차량이 접근 가능하나, 지적도상 맹지인 필지도 있어 도로 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2.2. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유자는 정OOOOOO입니다. 가장 큰 권리상의 위험은 목록에 설정된 1988년 8월 27일 접수의 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 만약 가등기권자가 매매예약을 완결할 경우 매수인은 소유권을 완전히 상실할 수 있는 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 또한, 해당 토지는 농지법상의 농지 취득 자격 증명을 요구하므로, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2.3. 상권분석

진주시 진성면은 농촌 지역으로, 전반적인 상권은 발달하지 않은 편입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 물건 소재지 주변은 농경지와 자연림 위주이므로, 인근에서 직접적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 생활 편의시설 이용을 위해서는 진주시내나 인근 읍면으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

2.4. 생활정보

물건 소재지는 진주시 진성면 대사리로, 비교적 한적한 농촌 지역입니다. 면소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 있을 수 있으나, 세부적인 생활 편의시설 이용은 진주시내로 나가야 할 가능성이 높습니다. 주거 환경은 조용하고 자연 친화적이지만, 도시의 편리함을 기대하기는 어렵습니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 앞서 언급한 소유권이전청구권 가등기로 인한 소유권 상실 가능성입니다. 이는 본 건 경매의 최대 위험 요소이며, 낙찰받더라도 소유권을 안전하게 확보하지 못할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 지적도상 맹지인 필지가 포함되어 있어, 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 진입로 확보가 필요할 수 있습니다. 지목과 현황이 다른 필지들이 있어, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 임대관계 또한 미상이므로, 인수 시 임차인과의 관계 설정이 필요할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 농업 관련 규제가 적용되는 지역으로, 인근에 가축 사육 시설이나 축산 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 건은 공유물분할을 위한 경매 물건으로, 감정가는 2억 2천여만 원에 달하나, 권리관계에 매우 심각한 하자가 존재합니다. 특히, 말소되지 않고 인수되는 소유권이전청구권 가등기는 매수인이 소유권을 잃을 수 있는 치명적인 위험 요소입니다. 농지취득자격증명 필요, 맹지 포함, 지목과 현황 불일치 등도 고려해야 할 사항입니다. 따라서, 본 건은 단순 투자 목적으로 접근하기에는 리스크가 너무 크다고 판단됩니다.

2.7. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 경매 물건과는 달리, 권리 분석에 있어 매우 주의가 요구됩니다. 투자 포인트라기보다는, 해당 가등기의 실체와 권리 관계를 명확히 파악하고, 농지법적 문제 해결 가능성을 철저히 검토한 후, 최악의 경우 소유권을 잃을 수 있다는 점을 감수할 수 있는 특정 목적(예: 가등기 권리와의 협상, 소유권 분쟁 해결 등)을 가진 이해관계자에게만 고려될 수 있습니다. 일반적인 부동산 투자 관점에서는 추천하기 어려운 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계