나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37161 [1] 경상남도 진주시 금산면 장사리 1000 금산흥한골든빌 136동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 장산리 소재 "금산면사무소" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 근린상가, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 상가동까지 제반 차량 출입이 용이하며, 시내노선 버스정류소가 인근에 위치하나
운행노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 3층 301호로서
사용승인일: 2002.03.11
외벽: 드라이비트마감 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 타일마감, 일부 인테리어마감, 벽지마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(목욕탕 및 헬스장)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 위생설비, 급배수설비, 위생설비, 사우나설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형의 완경사지로 아파트 및 근린생활시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 본 아파트 단지의 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2015-11-02)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(2) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2016-12-19)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(3) 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(4-8) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의관리 및
이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-근린생활시설(목욕당 및 헬스장)으로 이용중임(기준일: 2024. 9. 24.).
-본건은 사우나시설 및 헬스장으로 이용중인 구분건물로서, 사우나 관련 제반부대설비(사우나 내부 및 온수 보일러, 급탕설비, 사우나설비 등) 및 헬스장 바닥설비 등 내부 인테리어설비는 매각포함.
-이동성이 용이한 헬스기구 등은 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2024타경37161 (1)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 장사리 1000, 금산흥한골든빌 136동 3층 301호

용도: 제1종근린생활시설 (목욕탕 및 헬스장)

감정가: 2,000,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 784.15㎡ (약 237.22평)

토지지분: 784.1511㎡ (약 237.22평)

건물면적: 1160.47㎡ (약 351.07평)

건물지분: 1160.47㎡ (약 351.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2002년 03월 11일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 장산리 소재 "금산면사무소" 북동측 인근에 위치하며, 근린상가 및 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 상가동까지 차량 출입이 용이하며, 시내노선 버스정류소가 인근에 위치하나 일반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 서측으로 아파트 단지의 진입 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2019년 07월 03일 접수된 경남은행의 근저당권 (금액: 1,474,000,000원) 입니다.

총 등기부 채권액: 1,618,891,627원 입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 등재된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인: 강

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024년 03월 05일

배당신고일자: 2024년 11월 15일

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입/확정일자: 2024년 06월 21일

배당신고일자: 2024년 11월 15일

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023년 11월 28일 / 2024년 02월 07일

배당신고일자: 2024년 11월 15일

대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입/확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요: 없음).

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 상태

본 물건은 근린생활시설로, 현재 목욕탕 및 헬스장으로 이용 중입니다. 사우나 관련 부대설비(온수 보일러, 급탕설비, 사우나설비 등) 및 헬스장 바닥설비 등 내부 인테리어 설비는 매각에 포함됩니다. 다만, 이동성이 용이한 헬스기구 등은 매각에서 제외됩니다.

4.2. 주변 상권

본건은 아파트 단지 내에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다. 주변에 근린상가와 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 금산면사무소가 위치하고 있으며, 추가적인 편의시설에 대한 정보는 상세 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

시내 노선 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 가능하나, 운행 노선 및 횟수를 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다. 차량을 이용한 접근성은 용이합니다.

5.3. 주거 환경

해당 물건지 주변으로 금산흥한골든빌을 비롯한 다수의 아파트 단지가 조성되어 있어, 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 및 설비

현재 목욕탕 및 헬스장으로 운영 중이나, 인수되는 설비와 제외되는 설비를 명확히 파악해야 합니다. 이동 가능한 헬스기구 등은 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

현재 등재된 임차인 중 안 씨는 보증금, 차임, 전입/확정일자, 배당신고일자 등 정보가 미상으로, 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 예상치 못한 권리 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 일부 구역에 제2종일반주거지역이 포함되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 금산면 장사리 금산흥한골든빌 내에 위치한 근린생활시설(목욕탕 및 헬스장)로, 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 수요층 확보가 가능한 입지입니다. 2002년에 사용승인된 건물이며, 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 감정가는 20억원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 현재 목욕탕 및 헬스장으로 성업 중이며, 사우나 및 헬스장 관련 부대설비와 인테리어는 매각에 포함되어 인수하게 됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 일부 임차인의 정보가 미상인 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 배후 수요

단지 내 상가로서 아파트 입주민을 고정 수요층으로 확보할 수 있습니다.

8.2. 현 시설 활용 가능성

현재 목욕탕 및 헬스장으로 운영 중인 상태 그대로 인수하여 영업을 지속하거나, 시설을 활용한 다른 업종으로의 전환이 가능합니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,000,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 지역의 상가 시세, 실제 운영 수익성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인이지만, 상세한 시장 조사와 수익성 분석 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 추가적인 현장 조사 및 상권 분석을 통해 신중하게 접근하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.