나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38010 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38010 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층103호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경38010
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 1층103호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매5계 2024타경38010 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 1층103호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 658,000,000원 | 최저가: 526,400,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경38010 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38010 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층 103호

용도: 근린생활시설

감정가: 65,800,000원

토지면적: 11.43㎡ (약 3.46평)

토지 지분율: 1142.85

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

건물 지분율: 4788

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOO

채무자: 네OOOOOOOOOO

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항:

주의사항:

- 근린생활시설 용도이나 '공실' 상태임 (기준일: 감정서 접수일 2024. 10. 18.)

- 토지 별도등기 있음 (토지 갑구2번 신탁등기)

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "진주역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상11층 건물 내 제1층 제103호 외 5개호이며, 사용승인일은 2021년 6월 2일입니다. 외벽은 석재치장 부착 마감, 내벽은 석고보드 노출 마감, 바닥은 콘크리트 노출 마감, 창호는 새시창호입니다.

본건 (103호)을 포함한 기호 (1)-(6)은 모두 근린생활시설 용도이나 현재 '공실' 상태입니다. 제반 위생설비, 급배수설비, 공동승강기설비, 스프링쿨러, 화재감지기, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 접면 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 평지의 토지로서, "주상용건부지" 용도로 이용 중입니다. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 남서측으로 약 9-10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, "진주역" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 진주역이 인근에 위치하여 교통의 요지로서의 역할을 하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 남동측 및 북동측으로 넓은 도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 삼OOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자는 (OOOOOOOO이며, 채무자는 네OOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항으로는 토지에 별도 등기(토지 갑구2번 신탁등기)가 있다는 점입니다. 신탁등기는 해당 신탁회사가 소유권 이전 또는 담보권 실행을 할 수 있는 권한을 가지므로, 경매 진행 시 신탁회사의 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 본건은 임의경매이므로 낙찰 후에는 말소되는 권리가 많을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 가좌동 코아루웰가 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 특히 진주역세권 개발의 영향을 받는 지역으로, 신축 주상복합 및 상업 시설이 다수 들어서 있어 유동 인구 및 잠재적 고객층이 풍부합니다. 본건은 근린생활시설로 분류되어 있으나, 현재 공실 상태라는 점은 아쉬운 부분입니다. 그러나 주변의 대단지 아파트 및 오피스텔, 업무시설 등은 향후 안정적인 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 진주역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 진주역을 통해 KTX 등 고속열차 이용이 가능하여 타 지역으로의 이동이 용이하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 교육 환경으로는 인근에 초등학교(설립 예정지)가 예정되어 있어 가족 단위 거주자나 상주 인구 유입에 도움이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 '공실' 상태라는 점입니다. 이는 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 즉각적인 현금 흐름 창출에 어려움을 줄 수 있으며, 공실 원인에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 또한, 토지에 등기된 신탁등기는 매각 과정 및 향후 소유권 이전 과정에서 추가적인 검토와 확인이 필요할 수 있습니다. 건물 사용승인이 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 현재 공실 상태가 장기화될 경우 건물 가치 하락의 우려도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 주변의 개발 계획과 배후 주거 단지들을 고려할 때 장기적인 성장 잠재력은 충분하다고 판단됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며 토지에 신탁등기가 있다는 점은 투자 결정 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 공실 해소 방안 및 신탁 관계 정리에 대한 계획을 세운다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 진주역 초역세권 입지로 탁월한 접근성과 미래 가치 보유.

2. 주변 대단지 아파트 및 오피스텔, 업무시설 밀집으로 인한 잠재적 수요 풍부.

3. 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 향후 상품성 기대 가능.

4. 경매 절차를 통한 시세보다 저렴한 취득 기회.

9. 혐오시설 조사

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근 (경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가) 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 모든 개발 사업과 마찬가지로, 신진주역세권 개발 계획에 따라 향후 주변 환경이 변화할 가능성은 존재합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계