나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35396 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1608 현진에버빌아파트 204동 16층 1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성초등학교" 남동측 인근에 위치하는
"현진에버빌아파트" 제204동 16층 1603호 단위세대 아파트로서 부근일대는 아파트단지,
근린생활시설, 녹지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 아파트24층 건중 16층 1603호 단위세대로서

외 벽 : 몰탈위 페인트, 화강석등 마감.
내 벽 : 벽지, 일부타일등 마감.
바 닥 : 내장바닥재, 일부타일등 마감.
창 호 : 샷시창호등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기시설, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 집입도로 개설되어 있으며, 서측으로 왕복2-5차선의 포장도로를 주진입도로로 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(건폐율 30, 용적율 300, 28층이하,
연면적140,000이하), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M-25M)(접함),
중로2류(폭15M-20M)(접함), 중로3류(폭 12M-15M)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(주택재건축)<도시 및 주거환경 정비법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은
외부 및 인근 주민을 통한 탐문 조사에 의하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사 : 임차권자 오운택의 임차보증금반환채권 양수인임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2024타경35396 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1608 현진에버빌아파트 204동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.47㎡ (약 11.64평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

건축물 규모: 총 24층 중 16층 (철근콘크리트 구조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 녹지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 주변으로 진입 도로가 개설되어 있으며, 서측으로는 왕복 2-5차선의 포장도로를 주 진입로로 이용하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주거용지(건폐율 30%, 용적률 300%, 28층 이하)로 이용 중입니다. 또한 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 중로3류(폭 12M-25M)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 그리고 주택재건축 정비구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

장성초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (추가적인 상업 시설 및 혐오 시설 존재 여부는 현장 조사를 통해 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2024.09.06.)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오운택 (오 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-19

확정일자: 2021-09-03

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 7번의 주택임차권 (오운택, 임대차보증금 260,000,000원, 전입일자 2021.10.19, 확정일자 2021.09.03)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 오운택의 임차보증금반환채권을 양수한 채권자입니다.

4. 상권분석

단지 인근으로 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 재건축구역으로 지정되어 있어 향후 단지 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 장성초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 직접 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본 물건의 감정가를 초과하는 수준입니다.

* 재건축 불확실성: 재건축 구역에 해당하나, 실제 재건축 진행 시기, 사업성, 소요 비용 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 내부 상태 확인 어려움: 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 인해 내부 현황 및 이용 상황을 외부 및 인근 주민 탐문으로 파악하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 아파트로서, 장성초등학교 인근에 위치하며 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 감정가를 크게 상회할 가능성이 높으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 잠재력: 주택재건축 정비구역으로 지정되어 있어 향후 단지 노후도 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 장성초등학교 인근에 위치하며, 주변 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 잠재적 시세 차익: 재건축 진행 시점 및 결과에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금 260,000,000원을 합한 금액이 됩니다. 감정가 230,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 훨씬 높은 상황이므로, 투자 수익을 고려할 때 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외한 실질적인 가치에 기반하여 신중하게 산정해야 합니다.

현 상황에서 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금) 대비 기대 수익률을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정한다면 50,000,000원 수준에서 검토를 시작해 볼 수 있습니다. 이는 총 약 310,000,000원 (입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 260,000,000원)의 투자 비용을 감안한 것이며, 재건축 시점 및 미래 가치 상승분을 충분히 고려해야 합니다. 정확한 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 달라질 수 있으므로, 심층적인 시장 분석과 리스크 평가 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.