나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4262 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 102-3 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4262 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 102-3 전 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매1계 2024타경4262 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 102-3 | 감정가: 60,601,000원 | 최저가: 10,184,000원 | 용도: 전

1. 포항지원 2024타경4262 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경4262 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 102-3

용도: 전 (밭)

감정가: 60,601,000원

토지면적: 156.00㎡ (약 47.2평)

토지 지분율: 15600 (제공된 정보에 따름)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OOOOO

채무자: 박OO

채권자: 구OOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: ① 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수, ② 일부 도시계획시설도로 저촉 및 일부 타인 점유 부분 감안 평가

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 소재 "석병마을" 내에 위치한 토지입니다. 주변으로는 단독주택, 숙박시설, 농경지가 혼재되어 있으며, 마을 내 입지하고 있습니다. 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 기호 (1, 2)는 동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 기호 (4)는 지적도상 맹지이나 남서측으로 폭 약 3미터의 관습상의 도로와 접하고 있어 도로 접근성을 확보하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(용적률 150% 이하, 건폐율 60% 이하, 높이 4층 이하)으로 지정되어 있습니다. 일부 구역은 소로1류(폭 10m-12m)와 저촉되며, 모든 축종에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 성장관리계획구역(2024-07-03)(구룡포해안02)에도 해당됩니다.

1.4. 형태 및 이용상태

본건 토지는 기호 (1)이 '전'(밭)으로 이용 중이며, 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 기호 (2)는 '나지' 상태의 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 기호 (4)는 남동하향 경사지에 위치하며, 북동측 일부 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지로 '주거용 건부지, 도로 등'으로 이용되고 있습니다. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 일부 '도로 등'으로 사용 중인 차이가 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 박OOOOO이며, 채무자는 박OO, 채권자는 구OOOO입니다. 임차인 현황에는 '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, 말소기준권리 및 배당요구종기일 등 상세 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 소재한 구룡포읍 석병리는 해안 인접 지역으로, 주변에 숙박시설, 관광지, 그리고 농경지가 분포하는 특징을 보입니다. 구룡포 지역은 최근 드라마 촬영 등으로 인지도가 상승하였으며, 포항시에서 '피어라(Pier-Ra)! 미항 구룡포'를 비전으로 하는 지역관광개발사업을 추진하며 근대해양문화거리 조성, 해양 미식마켓 운영 등 관광 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 이러한 관광 개발 계획은 향후 지역 상권의 활성화 가능성을 높여줄 것으로 기대됩니다.

1.7. 생활정보

주거 환경으로는 단독주택 및 숙박시설이 인접해 있으며, 인근에 농경지가 분포하고 있습니다. 구룡포 해수욕장, 호미곶 해맞이광장 등 포항의 주요 관광지와도 접근성이 있는 편입니다. 대중교통 이용은 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명: 본건은 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 관련 절차를 확인해야 합니다.

2. 도시계획시설도로 저촉: 토지의 일부가 도시계획시설도로와 저촉되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

3. 타인 점유: 토지의 일부가 타인에 의해 점유되고 있는 부분이 있어, 명도 및 이용과 관련하여 추가적인 고려와 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 도로 접근성: 기호 (4) 토지는 지적도상 맹지이며, 관습상의 도로에 접하고 있어 도로 이용의 안정성 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 부동산 규제 변동성: 과거 포항 남구 일부 지역이 조정대상지역으로 지정되었던 이력이 있으며, 향후 부동산 정책 변화 가능성에 유의해야 합니다. (다만, 최근 정보에 따르면 해당 지역은 조정대상지역에서 해제되었습니다.)

1.9. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리에 위치한 토지입니다. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 구룡포 지역의 지속적인 관광 개발 계획은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 농지 취득 관련 필수 서류 제출, 도시계획도로 저촉, 타인 점유, 맹지 가능성 등 확인 및 해결해야 할 사항들이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 현장 답사 및 추가적인 법률 검토를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 계획관리지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

2. 관광지 연계: 구룡포 지역의 관광 활성화 추세와 인접한 관광자원은 향후 토지 가치 상승에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

3. 낮은 최저가: 본건은 5회 유찰되어 2025년 12월 22일 기준 최저 입찰가가 10,184,000원 (감정가의 17%)으로 설정되어 있어, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (주의: 최저가는 유찰에 따라 변동될 수 있습니다.)

4. 다양한 토지 이용 가능성: '전'으로 이용 중인 토지는 농업적 활용이 가능하며, 향후 개발 계획에 따라 다른 용도로 전환될 가능성도 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매1계