나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31276 [3] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 6개호로서,
외 벽 : 타일 마감 등임.
내 벽 : 페인팅 및 타일, 몰탈 위 노출 마감 등임.
바 닥 : 타일 및 몰탈 위 노출 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, EV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6-7차선, 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-116)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31276 (3)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 420,000,000원

토지면적: 38.51㎡ (약 11.65평)

토지지분: 38.5073㎡ (약 11.65평)

건물면적: 118.44㎡ (약 35.83평)

건물지분: 118.44㎡ (약 35.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 별도등기 (등기부상 명확한 표시는 없으나, 특이사항으로 기재됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 정보: 골든플러스 건물 내 2층 205호이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 일부입니다. 외벽은 타일 마감, 내벽은 페인팅 및 타일, 바닥은 타일 및 몰탈 위 노출 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 건물 자체적으로는 총 5층 규모이며, 지하 2층까지 있습니다. 주차는 기계식 주차 30대가 구비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 5월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1, 토지 등기부)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 지상권 등 별도 기재 없음)

* 말소되는 권리: 등기부상 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 등 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 다온호텔

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2020년 11월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계가 명확하지 않으므로 추가 확인이 필요합니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1·2종근린생활시설, 위락시설 등이 가능합니다.

* 주변 상권: 충북혁신도시 내에 위치하며, 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 충북혁신도시공용터미널이 인근에 있어 유동인구 확보에 긍정적입니다. 주변에는 한국소비자원 등 공공기관과 상가, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업적 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 성장 가능성: 혁신도시 개발 계획에 따라 지속적인 발전 가능성이 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 수요가 꾸준히 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설: 근린상가, 주택, 공동주택이 밀집해 있으며, 공공기관과의 접근성도 양호합니다. 인근에 충북혁신도시공용터미널이 있어 시외 및 고속버스 이용이 편리합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 생활 편의 시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 상가 공실률: 충북혁신도시 내 상가 공실률이 증가하고 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 일부 지역에서는 3층 건물이 통째로 비어 있거나, 5개월 무상 임대 등 파격적인 조건을 제시하는 경우도 있습니다. 본 물건이 위치한 구체적인 상권의 공실률 및 임대 수요는 추가 분석이 필요합니다.

* "공동담보, 별도등기" 표기: 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보, 별도등기'로 명시되어 있으나, 등기부등본 상으로는 명확히 확인되지 않았습니다. 이는 복잡한 권리 관계나 추가적인 담보 설정이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

* 악취 문제: 충북혁신도시 인근 지역에서 원인 모를 악취 문제가 주민들의 불만을 야기하고 있다는 보도가 있습니다. 축사 등이 원인으로 추정되나 명확한 규명은 이루어지지 않았습니다. 물건지의 정확한 위치를 고려하여 악취 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 근린상가로, 주요 도로에 접하고 있어 접근성이 우수하며 충북혁신도시 공용터미널 인근에 위치하여 상업적 가치가 기대됩니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태로 보입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수되는 부담은 없습니다. 다만, '공동담보, 별도등기' 표기에 대한 추가적인 확인이 필수적이며, 충북혁신도시 내 상가 공실률 증가 추세 및 잠재적인 악취 문제 등은 신중한 고려가 필요합니다. 임차인이 있으나 대항력은 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 성장 잠재력: 혁신도시 개발이 지속됨에 따라 지역 상권의 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 입지 및 접근성: 주요 도로에 접하고 있으며, 터미널 및 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소될 예정이므로 명확한 권리 위에서 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 420,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 상권 분석 결과, 향후 임대 수익률, 공실률 위험, 그리고 입찰 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 보다 심층적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.