나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31276 [4] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 6개호로서,
외 벽 : 타일 마감 등임.
내 벽 : 페인팅 및 타일, 몰탈 위 노출 마감 등임.
바 닥 : 타일 및 몰탈 위 노출 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, EV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6-7차선, 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-116)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31276 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (제공된 정보: 농OOOOOOOOOOO)

1.2. 소재지 정보

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402, 골든플러스 5층 501호

도로명주소: 충청북도 음성군 산학로 21 (맹동면 두성리)

건물명: 골든플러스

1.3. 물건 현황

용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설, 제1·2종 근린생활시설, 위락시설)

감정가: 495,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 면적 정보

토지면적: 60.47㎡ (약 18.29평)

건물면적: 186.00㎡ (약 56.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항

공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 공용터미널" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 잘 발달해 있고 버스 정류장도 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 상업용으로 이용 중인 사다리형 평지로, 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로1류, 중로2류, 소로3류 등의 도로에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 속해 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리 현황

소유권은 주식회사플러스종합개발로 이전되었으며, 등기부상 최초 근저당권은 농업협동조합자산관리회사(채권액 2,040,000,000원) 앞으로 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이 외에도 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으며, 이들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 기재된 총 채권액은 약 2,969,325,564원입니다. 이는 감정가(495,000,000원) 대비 매우 높은 금액입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로만 표기되어 있으며, 별도의 내용이 기재되어 있지 않아 통상적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 임차인 관련 명도 저항이나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계가 불확실하므로 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 충북혁신도시 내 위치

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치하고 있으며, 이는 지역 발전의 중심축 역할을 하는 곳입니다. 특히 "충북혁신도시 공용터미널"과 인접해 있어 유동인구 유입 및 접근성 측면에서 유리한 입지입니다.

4.2. 상가 공실률 현황

최근 충북혁신도시의 상가 공실률이 높은 편이라는 조사 결과가 있습니다. 일부 자료에 따르면 2023년 4분기 기준 충북혁신도시 상가 공실률이 29.4%로 전년 동기 대비 상승했으며, 이는 경기 침체와 낮은 공공기관 직원 정착률 등 복합적인 요인에 기인합니다.

4.3. 상업시설 및 잠재력

주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다. 또한, 제1종 및 제2종 근린생활시설, 위락시설 등으로 이용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 그러나 높은 공실률은 잠재적 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, "충북혁신도시 공용터미널"이 인접해 있어 광역 이동이 용이합니다. 주변에 마트, 편의점, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5.2. 공공시설 및 교육

충북혁신도시 내에는 도서관, 국민체육센터, 복합혁신센터 등 다양한 공공 및 문화체육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 혁신도시는 젊은 연령층 인구 비율이 높고, 키즈카페, 소아과, 학원 등의 비율이 높은 특징을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액(약 29.7억원)이 감정가(4.95억원)를 훨씬 초과합니다. 이는 경매 절차에서 채권 전액을 회수하지 못할 가능성이 높음을 시사하며, 낙찰 후 채권자와의 관계 등 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 상가 공실 리스크

충북혁신도시 전체의 높은 상가 공실률은 본 물건 또한 임대 수익을 창출하는 데 어려움을 겪을 수 있다는 잠재적 위험을 내포합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 대로1류, 중로1류, 중로2류, 소로3류 등 다양한 도로에 저촉되고, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 민원 가능성

음성군 맹동면 일대에 폐기물처리시설, 콘크리트 공장 등과 관련된 주민 민원 및 갈등 사례가 있어, 지역 내 혐오시설이나 잠재적 민원 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 신흥 개발 지역 내 상업용 건물로, 터미널 인접 등 교통 및 접근성 측면에서 강점을 가지고 있습니다. 또한, 지역 내 다양한 편의시설과 공공시설의 확충으로 생활 환경이 우수합니다. 그러나 높은 채권 총액과 지역 내 전반적인 상가 공실률 상승 추세는 수익 창출에 있어 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 공동담보, 별도등기 등의 특이사항과 토지이용계획상의 제약도 고려해야 합니다. 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 없는 점은 명도 측면에서는 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내 핵심 입지: 충북혁신도시 공용터미널 인접으로 높은 유동인구 및 접근성 확보.

* 다양한 용도 가능성: 근린생활시설, 위락시설 등 다양한 업종의 임대 및 운영 가능.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 인근의 교통, 편의, 공공시설 등으로 정주 여건 우수.

* 건물 내 임차인 인수 부담 없음: 인수 보증금이 0원으로 명도 관련 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 495,000,000원입니다. 하지만 등기부상 총 채권액이 약 29.7억원에 달하는 점, 그리고 충북혁신도시 상가 공실률이 높은 편이라는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 인수 부담이 없고 매각으로 소멸되지 않는 권리가 특별히 없는 것으로 판단되므로, 입찰가는 물건 자체의 실질 가치와 향후 임대수익 가능성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 채권자(농업협동조합자산관리회사)가 채권 회수를 위해 경매를 신청했으나, 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로 채권자 역시 전액 회수는 어려울 것으로 보입니다. 따라서 감정가 대비 상당히 낮은 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가적인 권리 분석, 현장 답사를 통해 최종 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 40% ~ 60% 범위 에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (예: 약 1억 9천 8백만원 ~ 2억 9천 7백만원) 이는 잠재적 리스크를 충분히 반영한 가격이며, 추후 임대 수요 회복 및 상권 활성화 가능성을 바탕으로 수익률을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.