나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31276 [6] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 6개호로서,
외 벽 : 타일 마감 등임.
내 벽 : 페인팅 및 타일, 몰탈 위 노출 마감 등임.
바 닥 : 타일 및 몰탈 위 노출 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, EV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6-7차선, 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-116)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31276 (6)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 5층503호

용도: 근린상가

감정가: 640,000,000원

토지면적: 78.19㎡ (약 23.65평)

토지지분: 78.1916㎡

건물면적: 240.50㎡ (약 72.75평)

건물지분: 240.5㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 입지조건

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로, 상업용으로 이용 중에 있습니다.

인접 도로로는 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류, 중로1류, 중로2류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부의 '을1' 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2016-05-03, 2,040,000,000원) 및 집합건물 등기부의 '을1' 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-05-28, 2,040,000,000원)으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 2,969,325,564원으로, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 현재 파악되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 건물은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등으로 활용 가능한 용도를 가지고 있습니다.

충북혁신도시 내 상권에 포함되어 있으며, 주변에 주거 단지 및 공공기관 등이 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

혁신도시개발예정지구 내에 속해 있어 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 충북혁신도시 인근에 위치하며, "충북혁신도시공용터미널"이 인근에 있어 대중교통 이용 및 관련 편의시설 접근이 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 주거 시설 등이 분포하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권 금액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 경매 진행 상황 및 낙찰 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

미확인 임대 관계: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없다는 점은 명확하나, 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

복잡한 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로/중로/소로 접합, 중점경관관리구역 등 다양한 규제가 혼재하여 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

별도등기 및 공동담보: 물건의 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 성장 잠재력을 기반으로 하는 상가 건물로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 감정가를 훨씬 상회하는 높은 채권 총액과 확인되지 않은 임대 관계는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

경매 진행 과정을 면밀히 주시하고, 현장 방문을 통한 임대차 관계 및 물건 상태에 대한 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

혁신도시 발전과 연계된 미래 가치: 충북혁신도시 개발 계획에 따라 배후 수요 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다.

다용도 활용 가능성: 제1종/2종 근린생활시설, 위락시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 유연성을 지니고 있습니다.

우수한 접근성: 대로변 및 주요 도로에 인접하여 고객 접근성이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에 주변 시세, 유사 물건의 낙찰 사례, 지역 내 상권 분석, 건물 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 투자 결정 전에 반드시 추가적인 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.