나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31276 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 6개호로서,
외 벽 : 타일 마감 등임.
내 벽 : 페인팅 및 타일, 몰탈 위 노출 마감 등임.
바 닥 : 타일 및 몰탈 위 노출 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, EV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6-7차선, 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-116)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경31276 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (정보 제공된 명칭 기준)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 2층202호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

토지 지분: 36.0884㎡ (약 10.92평)

건물면적: 111.00㎡ (약 33.58평)

건물 지분: 111㎡ (약 33.58평)

1.4. 감정가

감정가: 394,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 용도

토지는 상업용으로 이용 중이며, 형상은 사다리형 평지입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류, 소로3류, 중로1류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 소재하고 있습니다. "충북혁신도시공용터미널"이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 대상 물건 바로 인근에서 부동산 가치 하락에 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 맹동면 전체적으로는 공공하수처리시설 등이 운영되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 주식회사플러스종합개발에 있으며, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

집합건물 등기부상 소유권은 주식회사플러스종합개발에 있으며, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 외 다수의 압류 및 가압류, 그리고 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있으나, 모두 말소 예정인 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업일자: 2023-12-04

* 확정일자: 2023-12-04

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2016년 5월 3일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권이며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

명시된 바와 같이, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 기재는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 특성

대상 물건은 충북혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 주변에 주거 단지와 터미널이 있어 유동 인구 및 배후 수요가 있는 지역입니다. 상업지역에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능합니다.

4.2. 이용 현황

현재 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 5층 건물이며, 본 물건은 2층 일부에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 단지 내외 도로망이 잘 구축되어 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

"충북혁신도시공용터미널"이 인근에 있어 교통 편의성이 높습니다. 상업지구에 위치하므로 주변에 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 채무 불이행으로 인한 경매 진행 상황을 보여줍니다. (집합건물 등기부채권 총액: 2,168,627,939원)

6.2. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물에 대한 추가적인 채무 관계가 있을 수 있습니다.

* 건물 전체의 임대 현황은 파악되지 않았으며, 미상인 임대 관계는 향후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. (현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린상가입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 상권 및 주거 환경도 잘 갖추어져 있어 상가로서의 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 권리 관계는 말소될 것으로 예상되는 권리가 다수이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적은 편입니다. 다만, 높은 채권 총액은 물건의 담보 가치 대비 채무 규모가 컸음을 시사하며, 이는 경매 절차의 배경이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성

* 대항력 있는 임차인이나 복잡한 권리 관계가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 394,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 하며, 이는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 시세, 수익률 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기보다는, 제시된 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞는 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.