나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70499 [1] 경기도 광주시 신현동 840-2 엔떼빌 107동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 지상4층 내
제1층 제102호로서,
외벽: 드라이비트 및 치장 벽돌 붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조.)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방 설비, 지상주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항은 미상임.

- 본건 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 건물의 내부구조와 이용상황은 외관상 탐문조사, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 내부구조, 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. 대금미납으로 인한 재매각으로 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건 소재지는 경기도 광주시 신현동 840-2번지 엔떼빌 107동 1층 102호임.

본 건물은 2017년 5월 1일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 총 4층 건물 중 1층에 해당함.

외벽은 드라이비트 및 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 구성되어 있음.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 75.38㎡ (약 22.79평)이며, 건물 전용 면적은 53.72㎡ (약 16.25평)임.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각함.

1.3. 매각 정보

사건번호는 성남지원 2024타경70499 (1)이며, 감정가는 253,000,000원임.

경매 구분은 부동산강제경매이고, 대금 미납으로 인한 재매각 건임.

재매각 건으로 입찰 보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현초등학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있음.

주변은 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부채권 총액은 217,000,000원임.

말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)임.

본 경매 사건은 2024년 12월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)임.

3.2. 임차인 분석

본건에는 염미영(염 ) 임차인이 거주 중이며, 보증금 217,000,000원, 차임 0원임.

해당 임차인은 2022년 1월 24일 전입하여 2022년 1월 11일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있음(을3 주택임차권).

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(갑4)보다 선순위인 을3 주택임차권(염미영, 보증금 217,000,000원)은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

물건명세서 상, 배당에서 임대차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 지역은 다세대주택 위주의 주거 단지가 형성되어 있으며, 소규모 상가들이 입점하여 기본적인 생활 편의시설을 제공하고 있음. "신현초등학교"가 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

지상 주차 공간이 마련되어 있으며, 대중교통 이용이 가능한 위치임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 217,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 경매 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있음. (금액이 미상인 경우에도 주의 필요)

6.2. 재매각 사유

본 건은 대금 미납으로 인한 재매각이므로, 이전 낙찰자의 대금 미납 사유에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있음. 또한, 입찰 보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되었음을 유의해야 함.

6.3. 내부 상태 불확실성

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 건물의 내부 구조 및 이용 상황이 외관 탐문 및 건축물 현황도 등을 참고하여 평가되었음. 실제와 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장을 재확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준임. 감정가는 253,000,000원이지만, 217,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 실질적인 총 취득 비용을 면밀히 계산해야 함. 재매각 건으로 입찰 보증금이 20%이고, 내부 상태에 대한 불확실성도 존재하므로 투자 결정에 신중해야 함.

8. 투자 포인트

* 신현동이라는 지역적 이점과 초등학교 인근이라는 입지적 장점은 향후 주거 가치 상승에 긍정적일 수 있음.

* 선순위 임차인의 보증금 부담을 충분히 상쇄할 수 있는 가격 메리트가 확보된다면 투자 가치를 기대할 수 있음.

* 건축 연도가 2017년으로 비교적 최신 축에 속함.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 253,000,000원이나, 217,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 입찰가는 보수적으로 산정해야 함.

최근 매매 사례(2026년 5월 4일, 70.17㎡, 32,000만원 거래)를 바탕으로 본건 면적(53.72㎡)의 시세를 추정하면 약 24,514만원 수준임. (최근 매매 JSON 정보 1 참조)

본건의 부동산 가치를 감정가인 25,300만원으로 가정하고, 인수해야 할 임차보증금 21,700만원을 제외하면, 입찰 가능한 최대 가격은 약 3,600만원 (25,300만원 - 21,700만원)으로 산정할 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 3,600만원 을 기준으로, 주변 시세 및 경쟁 상황, 법원 경매의 최소 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 3,000만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 권장함. (최소 입찰가, 법원 경매 절차 및 배당 상황에 따라 달라질 수 있음)

본건은 대금미납으로 인한 재매각이므로, 입찰 시 최저매각가격의 20%를 입찰보증금으로 준비해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.