나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13649 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남측인근에 위치하는 "헤리움노블레스" 7층 703호로서 주위는 상업용부동산, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 상업지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

서측으로 광대로(부평대로)에 접하여 있으며 인근에 부평구청역, 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건내 7층 703호로서
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2014.05.13.

이용상태

도시형생활주택 (원룸형 아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형토지로서 공동주택, 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로, 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형 아파트)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경13649 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자 (경매 신청인): 이다겸

감정가: 96,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 7층703호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건축물 정보:

사용승인일: 2014.05.13.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 (본건 7층)

토지 면적: 3.72㎡ (약 1.13평) / 토지 지분: 3.72㎡ (약 1.13평)

건물 면적: 16.76㎡ (약 5.07평) / 건물 지분: 16.76㎡ (약 5.07평)

전용면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

건축물 연면적: 8806.09㎡ (약 2663.96평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용부동산, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 상업지대로서 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

서측으로 광대로(부평대로)에 직접 접하고 있으며, 인근에 부평구청역(지하철) 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-11-01 압류 (강서구)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 이다겸). 보증금 110,000,000원. 전입 2021.10.15., 확정 2021.09.15.

인수되는 보증금: 110,000,000원 (을구 3번 임차권). 배당으로 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-15

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로, 임차보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 차임이 없는 점은 특이사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 건물들은 다음과 같은 시세를 보였습니다.

2026년 7월 2일 거래된 인천 부평구 해담캐슬 (2016년 건축, 43.31㎡, 7층)은 18,800만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일 거래된 인천 부평구 해피팰리스 (2015년 건축, 49.26㎡, 5층)는 28,400만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 16.76㎡ (약 5.07평)으로, 비교 대상 매물보다 면적이 훨씬 작습니다. 면적 차이로 인해 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 도시형생활주택 및 소형 주거 공간의 특성을 고려할 때, 면적 대비 높은 호당 가격 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 구조는 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물이며, 본건은 7층 703호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 벽지, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 부평구청과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

상업지대 내 위치하여 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

별도 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시 계획상 제한사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이다겸 씨의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가 96,000,000원보다 인수해야 할 보증금이 더 높으므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 실질적인 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적 16.76㎡ (약 5.07평)으로 매우 작은 면적입니다. 이는 향후 되팔거나 재임대 시 수요층이 제한될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 채권자 겸 임차인의 경매 신청

임차인 이다겸 씨가 채권자로서 강제경매를 신청한 특수한 권리관계입니다. 이는 일반적인 경매와는 다른 분석이 필요할 수 있으며, 임대차 관계나 소유권 이전 과정에 특이 사항이 있었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구청 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

하지만 가장 중요한 점은 선순위 대항력 있는 임차인으로 인해 110,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 것입니다. 이는 감정가를 초과하므로, 실질적인 매수인의 부담은 낙찰가 외에 추가적으로 발생할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 전용면적이 5.07평으로 매우 작아 투자보다는 실거주 목적으로 접근하는 것이 더욱 현실적일 수 있습니다. 채권자 겸 임차인이 경매를 신청한 점을 고려하여 권리관계를 면밀히 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 소형 주거 공간

부평구청역 인근 역세권이라는 입지적 장점은 소형 주거 공간으로서의 잠재적 수요를 기대하게 합니다.

8.2. 지역 가치 상승 기대 (장기적 관점)

도시 개발 및 지역 가치 상승에 따라 장기적인 관점에서 시세 상승 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 이는 인수되는 임차인 보증금 부담 해소 및 시장 상황 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가 산정은 인수해야 하는 임차인 보증금 110,000,000원을 가장 중요한 고려 요소로 삼아야 합니다.

감정가는 96,000,000원이지만, 인수 보증금이 이를 초과하므로, 매수인의 총 실질 부담액은 낙찰가(입찰가)에 인수 보증금 110,000,000원이 더해지는 구조입니다.

이는 곧, 매수인이 부담해야 할 총액이 부동산의 실제 가치보다 높아질 수 있음을 의미합니다.

본 건의 감정가 96,000,000원을 해당 면적(16.76㎡)으로 나누면 평당 약 573만원/㎡입니다.

비교 사례된 다른 면적의 주택들의 평당 단가(약 43.4만원~57.7만원/㎡)와 비교 시, 본건 감정가의 면적당 단가는 상당히 높은 편으로 보입니다.

‘인수 보증금’을 제외하고 입찰가를 계산한다는 원칙에 따라, 본건의 예상 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하여 산정해야 합니다.

만약 감정가 96,000,000원을 기준으로 본건의 예상 시장 가치로 본다면,

예상 시장 가치 (96,000,000원) - 인수 보증금 (110,000,000원) = -14,000,000원

이는 부동산 자체의 가치보다 인수해야 할 부채가 더 크다는 것을 의미합니다. 즉, 보증금 전액을 인수할 경우, 낙찰가와 상관없이 최소 110,000,000원의 총 비용이 발생하며, 이는 감정가보다 높은 금액입니다.

따라서, 본 건의 매수인은 실질적으로 110,000,000원 이상의 총 비용을 감수해야 합니다.

만약 본 건이 110,000,000원 이상의 가치가 있다고 판단될 경우에만 입찰을 고려할 수 있습니다.

상기 분석을 바탕으로,

예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 20,000,000원

이 범위의 입찰가는 인수 보증금 110,000,000원과 합산 시 총 부담액이 120,000,000원 ~ 130,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 96,000,000원을 상회하지만, 소형 면적의 높은 호당 가치 및 향후 가치 상승 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

정확한 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 향후 배당 금액 예측, 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.