나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5155 [2] 전라남도 순천시 덕월동 450 3층302호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5155 [2] 전라남도 순천시 덕월동 450 3층302호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5155
• 주소: 전라남도 순천시 우석로 53, 3층302호
• 감정가: 151,000,000원
• 최저가: 67,648,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

순천지원 경매7계 2024타경5155 | 소재지: 전라남도 순천시 우석로 53, 3층302호 | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 67,648,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 순천지원 2024타경5155 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경5155 (2)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 450 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 151,000,000원

토지면적: 96.78㎡ (약 29.3평)

건물면적: 190.35㎡ (약 57.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 국OOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 순천시 덕월동에 소재한 "순천제일대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로인 "우석로"를 중심으로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 교육시설 등이 주로 분포하는 노선상가지대입니다. 제반 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조:

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 구분건물로, 3층 302호에 해당합니다.

외벽은 강화유리, 치장타일 붙임 마감이며, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 장판지 등 인테리어 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

이용상태:

본건을 포함한 관련 구분건물들은 현재 모두 공실 상태입니다.

설비내역:

일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 화재 경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본건 토지는 동하향 경사지대 내 자체 지반이 계단식 평지인 세로장방형의 "근린생활시설용지"입니다.

인접 도로상태 등:

본건 동측으로는 아스팔트 포장의 왕복 5차로, 남측으로는 아스팔트 포장의 소로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종 일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

공부와의 차이:

구분건물 중 4층 401호(기호 3)는 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 구조는 "철근콘크리트조 슬래브지붕"이나, 현황 일부 "조립식판넬조 판넬지붕"으로 되어 있습니다.

기타 참고사항:

- 3층 302호(기호 2)의 경우, 외부에서 설치된 옥외계단을 이용하여 진출입 가능하도록 구조 변경되어 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다.

- 4층 401호(기호 3)는 북측과 남측 부분이 경계벽으로 구획되어 독립적으로 이용 가능한 구조입니다.

- 본건은 공실 상태이나, 경계벽으로 일부 구획되어 있는 상태입니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 덕월동에 위치하며, 순천제일대학교가 인접해 있어 교육 및 대학가 상권과의 연계가 뛰어납니다. "우석로"라는 간선도로를 중심으로 형성된 노선상가지대로서, 인근에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 가시성이 좋은 상업 지역입니다. 대로변 상가로서 접근성이 매우 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다. 일반적으로 임의경매는 선순위 담보물권 외의 권리가 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰 시 비교적 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 채권자는 국OOOOOO이며, 채무자 겸 소유자는 이OO입니다. 상세한 권리 분석은 법원 매각물건명세서 및 기타 공부 확인을 통해 추가적으로 진행해야 하나, 인수되는 권리 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

근린생활시설로서 순천제일대학교 학생, 교직원 및 지역 주민을 대상으로 하는 배후 수요가 풍부합니다. 대로변 상가라는 이점을 활용하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 인근 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 배후 주거 지역과의 연계도 가능하여 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

5. 생활정보

순천제일대학교와 같은 교육 시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 다만, 본 건은 현재 공실 상태이므로, 입주 시 내부 수리 및 인테리어 작업이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- **외부 계단 및 타인 점유 (3층 302호 / 기호 2)**: 본건인 3층 302호(기호 2)는 외부에서 설치된 옥외계단을 통해 진출입이 가능하도록 구조 변경되었으며, 현재 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성을 내포하며, 원상복구 문제에 대한 검토가 필요합니다.

- **공부와의 차이 (4층 401호 / 기호 3)**: 감정평가서상 4층 401호(기호 3)는 공부와 현황의 건축 재료 및 지붕 재질 상이가 있습니다. 본 건이 일괄 매각 대상에 포함될 경우, 관련 사항에 대한 확인이 필요합니다. (본건 302호와는 직접적인 관련 없을 수 있으나, 전체 건물 내 특이사항으로 참고)

- **토지이용계획**: 본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 업종 선택에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

- **공실 상태**: 본건을 포함한 관련 구분건물들이 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 기간 동안의 관리비, 공과금 발생 및 임차인 모집을 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 덕월동의 대학가 인근 대로변에 위치한 근린생활시설로, 우수한 입지와 높은 가시성을 자랑합니다. 순천제일대학교를 중심으로 한 풍부한 배후 수요와 상업 활동이 활발한 지역적 특성이 결합되어 있습니다. 현재 3층 302호(기호 2)는 외부 계단 접근 및 타인 점유 이슈가 있으나, 명도 및 원상복구 후에는 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

- **대학가 인접, 풍부한 배후 수요**: 순천제일대학교 학생, 교직원 및 주변 상권 이용객을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

- **대로변 위치, 높은 가시성**: 상가로서의 홍보 효과 및 접근성이 뛰어나 다양한 업종 선택 및 영업 활동에 유리합니다.

- **일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있는 기회입니다.

- **합리적 감정가**: 현 시세 대비 합리적인 감정가로 평가되어, 향후 시세 차익 또한 기대할 수 있습니다.

지도 등 외부 검색 결과 반영

주변 지역을 검색한 결과, 본건은 순천제일대학교와 인접한 상업 및 교육 중심 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 대규모 산업 단지나 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 발견되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

법원 정보

순천지원 경매7계