나이스옥션 법원경매 진주 2023타경38334 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-2 순화 씨저스팰리스 오피스텔 10층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2023.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동, 진주평거1차아파트 정문 동측 인근에 소재하는
순화씨저스팰리스 오피스텔 10층 1101호로서,
부근은 아파트단지 평거휴먼시아3단지, 평거주공1단지 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 환경은 대체로 보통인 편임

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 12층 건물로서,
외벽은 몰탈위페인트 및 외장용석재 등 마감,
내벽은 벽지 및 타일 등 마감,
바닥은 장판지 및 타일 등 마감,
창호는 샷시창호에 유리마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

오피스텔 용도임

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 오피스텔부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로2류(폭 8M-10M) 진양호로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8M-10M)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2차례 확인을 위하여 방문하였으나 폐문되고 이해관계인 부재로 임대관계는 조사는 어려운 상태이므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인대항력 주의요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경38334 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 300-2 순화 씨저스팰리스 오피스텔 10층 1101호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 40,000,000원

면적:

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 재매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 진주시 평거동, 진주평거1차아파트 정문 동측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 환경은 대체로 보통인 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

도로상태:

본건 동측으로 소로2류(폭 8M-10M) 진양호로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 46,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-05

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금 46,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기사항 요약:

말소기준권리: 등기부상 '갑2' 권리(2021-02-05 접수, 1번순화주택건설주식회사 지분가압류)가 말소기준권리로 명시되어 있습니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(갑3~갑7, 갑9)는 '말소' 처리되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

권리분석 총평:

본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 분석됩니다. 채권자 이OO(임차인 이 와 동일인으로 추정)에 의해 강제경매가 신청되었으며, 낙찰자는 등기부상 모든 부담을 소멸시키고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 임차인 이 의 경우 대항력은 없으나, 폐문으로 인한 임대관계 조사 어려움 등 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설:

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 평거동 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획:

해당 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의 주택지 조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8M-10M)에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 마감:

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브 지붕 12층 건물 중 10층 1101호입니다.

외벽은 몰탈위페인트 및 외장용석재, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시창호에 유리 마감으로 되어 있습니다. 건물의 현상은 보통 수준입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

임차인 이 은 대항력이 없으나, 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 관계 조사가 충분히 이루어지지 못했습니다. 재매각 이력과 함께, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가와 실거래가 괴리:

감정가 40,000,000원 대비 최근 실거래가는 2000만원대의 물건이 다수 확인됩니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 물건 자체의 특수성(재매각 사유 등)으로 인해 경매 진행 시 가격 하락이 예상됨을 시사합니다.

건물 노후도:

2006년 준공 건물로, 약 18년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 순화 씨저스팰리스 오피스텔은 진주시 평거동에 위치한 소형 오피스텔로, 주변 주거 및 상업 환경이 양호하여 기본적인 임대 수요는 확보될 것으로 보입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담은 적습니다. 다만, 재매각 이력과 임차인 관련 조사 미흡 사항, 그리고 감정가 대비 낮은 실거래가 추이는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주시 평거동의 안정적인 주거 및 상업 지역 내 위치

* 등기부상 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없음

* 실거래가 및 시세 파악을 통한 시세차익 실현 가능성 (단, 명확한 시세 재확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가는 1,900만원에서 2,800만원 사이로 나타났습니다. 이를 바탕으로 본건의 면적(29.64㎡)을 고려할 때, 현 시세는 약 2,500만원 ~ 3,000만원 내외로 추정됩니다.

본건은 감정가 40,000,000원에 비해 실거래가가 낮은 편이며, 재매각 이력과 임차인 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 25,000,000원 으로 제안합니다. 이 금액은 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 최저입찰가, 경쟁 상황, 현장 방문 시 파악되는 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.