나이스옥션 법원경매 진주 2023타경38334 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-2 순화 씨저스팰리스 오피스텔 10층1101호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경38334 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-2 순화 씨저스팰리스 오피스텔 10층1101호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2023타경38334 | 소재지: 경상남도 진주시 진양호로 195-5, 10층1101호 (평거동,순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 감정가: 40,000,000원 | 최저가: 5,369,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경38334 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 300-2, 순화 씨저스팰리스 오피스텔 10층 1101호

용도: 오피스텔

감정가: 40,000,000원

토지 면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

건물 면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 순OOOOOOOOOO

채권자: 이OO

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 진주시 평거동에 위치하며, 진주평거1차아파트 정문 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 평거휴먼시아, 평거주공아파트 등 대단지 아파트가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 동측으로는 소로2류(폭 8M-10M)의 진양호로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의 주택지 조성사업지구(평거3))에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건의 권리 분석상 가장 주의해야 할 사항은 '임차인 대항력 주의 요함'입니다. 이는 해당 오피스텔에 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 관계를 승계해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 감정평가서 상에서도 2차례 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 관계 조사가 어려웠다고 명시되어 있어, 실제 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 소유자 겸 채무자와 채권자 간의 채권/채무 관계에 의한 강제경매이므로, 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 보입니다.

1.4. 상권 분석

순화 씨저스팰리스 오피스텔이 위치한 평거동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 오피스텔의 주된 수요층인 직장인이나 1~2인 가구의 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 인근에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주변 검색 결과, 대형마트, 병원, 각종 편의시설 접근성이 양호하며, 진양호로 주변은 상업 시설과 업무 시설이 혼재되어 있어 젊은 층 유동인구가 있는 편입니다. 다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 주변의 공실률, 임대 시세, 경쟁 업종 현황 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 12층 오피스텔로, 본 물건은 10층 1101호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 외장용 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시창호로 되어 있어 건물 전반적인 현황은 보통 수준으로 평가됩니다. 오피스텔 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 관련 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인 대항력' 문제입니다. 만약 임차인이 대항력을 갖춘 상태라면, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간적 지연이 발생할 수 있습니다. 또한, 2차례 방문에도 임대 관계 확인이 어려운 점은 현재 공실 여부, 임대료 수준, 임차인의 계약 조건 등에 대한 정보 부족으로 이어져, 투자 결정 시 불확실성을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 최근 검색 결과, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 소각장 및 가축분뇨처리장 설치와 관련하여 주민들의 반발이 있는 것으로 파악되었으나, 본건 소재지인 평거동 일대에서는 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

진주지원 2023타경38334 (1) 물건은 진주시 평거동에 위치한 오피스텔로, 일반상업지역에 속해 있으며 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 곳에 자리하고 있습니다. 감정가는 4천만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 하지만 '임차인 대항력'이라는 중대한 권리상의 변수가 존재하며, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 4천만원의 감정가는 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

* 추가 확인 시 가치 상승 잠재력: 임대 관계 명확화 및 명도 완료 시, 정상적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계