나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [3] 경남 산청군 시천면 내공리 산108-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [3] 경남 산청군 시천면 내공리 산108-5 임야 경매

• 사건번호: 2022타경5238
• 주소: 경남 산청군 시천면 내공리 산108-5
• 감정가: 119,966,000원
• 최저가: 61,422,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2022타경5238 | 소재지: 경남 산청군 시천면 내공리 산108-5 | 감정가: 119,966,000원 | 최저가: 61,422,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 진주지원 2022타경5238 (3)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 토지(임야) 매각 건으로, 경남 산청군 시천면 내공리 산108-5 외 기호 물건입니다.

토지면적은 6314.00제곱미터 (약 1910평)이며, 감정가는 119,966,000원입니다.

본 물건은 소유자 (OOOOOOOOOO, 채무자 주OOOOOOOO, 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 진행되는 임의경매 사건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건(기호1-5)은 산청군 시천면 내공리 소재 "삼성산청연수소" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 연수소, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있는 환경으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황의 경우, 지적도상으로는 맹지(공히 맹지임)이나, 인근 토지 및 본건 내부로 개설된 도로를 통해 차량 접근(영농차량 등)이 가능한 상태입니다. 또한, 북측으로 도보 약 5분 거리에 관내 버스정류장이 소재하여 교통사정은 비교적 보통인 편으로 평가되었습니다.

3. 물건 현황 및 이용 상태

3.1. 토지 현황 및 제한사항

본 물건은 대체로 표고 약 200m에서 440m 사이에 분포된 부정형의 급경사 임야로, 현재는 자연림 상태로 이용 중입니다. 다만, 기호1의 일부는 약 500제곱미터 규모로 지반 콘크리트 공사가 되어 있으며, 일부는 내부 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 구역이 복합적으로 지정되어 있습니다. 특히 사방지(사방사업법)와 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 속해 있어 개발 및 활용에 상당한 제약을 가집니다.

제시목록 외 물건으로는 기호1 지상에 지하수 관정 및 전력인입시설(콘크리트 전주 및 전선)이 소재하며, 지하수 관정은 별도 평가되었습니다. (한국전력 소유 전신주와 전선 일부는 평가 제외)

4. 권리분석

4.1. 경매 진행 및 권리관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 진행 중입니다.

특이사항으로 분묘기지권이 있으며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성도 있음이 주의사항으로 명시되었습니다. 항공사진 등을 참작할 때 기호1 지상에 분묘 약 5기가 소재하는 것으로 관측되어, 해당 분묘들에 대한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 조사가 불가했으므로 업무집행 시 재확인이 필요합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 지역 정보 및 인프라

본 물건지는 주거지나 상업 지역이 아닌 임야 및 농경지가 혼재된 외곽 지역이므로, 상업 시설 및 생활 편의 시설은 부족할 수 있습니다.

다만, 인근에 "삼성산청연수소"가 소재하여 환경 자체가 무분별한 난개발 지역이라기보다는 일정 수준 이상의 관리되는 시설과 인접해 있습니다.

교통은 지적도상 맹지라는 단점에도 불구하고 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 도보 5분 거리에 있어, 산지 임야 물건으로서는 비교적 양호한 접근성을 가지고 있습니다.

(혐오시설 정보) 제공된 정보에는 주변에 특별한 혐오 시설이 언급되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 투자 전 필수 확인 사항

분묘기지권 리스크: 분묘 약 5기가 관측되었고, 추가 분묘 소재 가능성도 있습니다. 이는 명도 과정에서 큰 분쟁 요인이 될 수 있으며, 분묘기지권이 성립할 경우 토지 사용에 제약이 생깁니다.

맹지 및 도로 문제: 지적도상 맹지이므로, 현재 차량 접근이 가능하더라도 향후 인접 토지 소유자와의 도로 사용 승낙 문제 또는 통행 지역권 설정 등 법적/금전적 해결이 필수적으로 요구됩니다.

복잡한 용도 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 사방지 등 중첩된 복잡한 용도 지정으로 인해, 투자 목적(예: 건축, 개발)에 따른 관할 관청의 인허가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 사방지와 보전산지는 개발 행위를 극도로 제한합니다.

측량 및 경계: 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량을 실시해야 합니다.

수목 포함 평가: 감정가에는 수목 가치가 포함되어 있으나, 낙찰 후 수목을 이용할 계획이라면 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 최종 분석 및 투자 제언

본 물건은 6314.00제곱미터 (약 1910평)에 달하는 대형 임야입니다. 평당 감정가는 약 63,000원 수준으로, 산지임을 감안하더라도 매우 저렴한 편에 속합니다.

잠재적 개발 수요가 높은 계획관리지역과 인접해 있으나, 다수의 제한 구역(보전산지, 사방지 등)이 중첩되어 있어 단기적인 개발 투자보다는 장기적인 임업 경영 또는 연수소 등 특정 시설의 확장 부지로의 활용 가능성을 중점적으로 검토해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

대규모 임야 확보: 약 1910평의 대형 임야를 비교적 저렴한 가격에 매입할 기회입니다.

환경의 장점: 인근에 연수소가 있어 환경적 관리 수준이 양호할 것으로 추정되며, 교통 사정이 임야치고는 양호한 편입니다.

리스크를 수용할 수 있는 투자자에게 적합: 분묘기지권 및 맹지 해소 등 권리상의 리스크를 협상 및 법적 절차를 통해 직접 해결할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합합니다.

(주의) 입찰 전, 반드시 분묘 처리 방안 및 맹지 해소 방안을 확정해야 하며, 관할 관청을 통한 정확한 토지 이용 가능 범위와 제한 사항을 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계