나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [4] 경남 산청군 시천면 내공리 산108-6 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [4] 경남 산청군 시천면 내공리 산108-6 임야 경매

• 사건번호: 2022타경5238
• 주소: 경남 산청군 시천면 내공리 산108-6
• 감정가: 244,454,000원
• 최저가: 125,160,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2022타경5238 | 소재지: 경남 산청군 시천면 내공리 산108-6 | 감정가: 244,454,000원 | 최저가: 125,160,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경남 산청군 임야 (진주지원 2022타경5238 (4))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2022타경5238 (4)

소재지: 경남 산청군 시천면 내공리 산108-6

용도: 임야 (토지매각)

토지면적: 12,605.00㎡ (약 3,813.46평)

감정가: 244,454,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

위치 및 환경: 산청군 시천면 내공리 소재 "삼성산청연수소" 남측 인근에 위치하며, 주변은 연수소, 농가주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 비교적 보통 수준의 환경입니다.

교통 상황: 지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통해 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 북측으로 도보 약 5분 거리에 관내버스정류장이 소재하여 교통 사정은 비교적 보통인 편입니다.

형태 및 이용 상태: 대체로 표고 약 200m에서 440m에 분포된 부정형의 급경사 임야입니다. 현재 자연림 상태이나, 일부 구간에 지반 콘크리트 공사가 되어 있고, 내부도로로 이용되는 부분이 있어 현재의 이용 현황을 파악해야 합니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지 이용 계획: 본건 (기호4)은 계획관리지역, 계획관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 가축사육제한구역, 사방지, 준보전산지에 속합니다.

제한 사항: 계획관리지역 외에 사방지, 준보전산지 등 보전 관련 규제가 혼재되어 있어 대규모 개발 행위에는 제약이 따릅니다. 특히 사방지 지정 여부는 토목 공사 시 큰 제한 사유가 될 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매로 채권자(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 근저당권 실행에 의한 경매로 추정되며, 소멸주의 원칙에 따라 등기부상 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다.

특이사항: 분묘기지권 성립 여지 있음. 항공사진상 약 5기의 분묘가 관측되며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성도 있습니다. 이는 매각 후 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 분묘의 처리(이장 또는 사용료 지급)에 대한 비용 및 시간 계획이 필수적입니다.

제시외 물건: 지하수 관정은 제시외 물건으로 별도 평가에 포함되었으나, 한국전력 소유의 전력인입시설(콘크리트 전주, 전선) 등은 평가에서 제외되었습니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 임야로서 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변은 농가주택과 연수소 위주로, 상업적 목적보다는 임업, 영농 또는 휴양 목적으로의 접근이 적합합니다.

생활 정보 및 혐오시설: 인근에 "삼성산청연수소"가 위치하며 버스정류장이 도보 5분 거리에 있어 최소한의 접근성은 확보되어 있습니다. 주변은 전형적인 산간지역으로, 검색 결과 해당 지번 주변에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산림 지역 특성상 주변 환경 변화 가능성이 낮은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 분묘의 수와 소재 여부, 분묘기지권 성립 여부에 따라 낙찰 후 처리 비용과 시간이 과다하게 소요될 수 있습니다.

맹지 리스크: 지적도상 맹지이며, 현황상 인근 토지 및 내부도로를 이용하고 있습니다. 정식 건축 등 개발행위 시에는 도로 확보에 대한 이해관계인과의 협의 또는 법적 조치(주위토지통행권 등)가 필요할 수 있습니다.

토지 형상 및 제한: 부정형의 급경사 임야(표고 200m~440m)이며, 사방지 및 보전산지 등의 제한으로 인해 효율적인 이용이 어려울 수 있습니다.

현황 불확실성: 임대관계 '미상' 등 현황 조사가 미비합니다. 현황 이용자 또는 점유자가 있을 경우 명도(인도) 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 임야는 지적도상 맹지, 급경사 지형, 분묘기지권 성립 여지, 사방지 등 다수의 리스크를 내포하고 있습니다. 다만, 일부가 계획관리지역 및 준보전산지에 속하며, 현황상 내부도로 및 일부 공사 흔적이 있어 현 상태를 활용한 제한적인 이용이 가능할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정: 분묘 처리 및 맹지 해소를 위한 예상 비용을 감안하여 감정가 대비 매우 저렴하게 낙찰받아야 합니다.

2. 산림 경영 및 휴양 목적: 급경사 임야의 특성을 활용하여 산림 경영 계획 수립 또는 주말 농장, 휴양림 등의 제한적 목적으로 접근해야 합니다.

3. 현황 도로 활용성 극대화: 현재 영농차량 접근이 가능하다는 점을 활용하여, 인근 이해관계인과 도로 사용권을 명확히 하는 것이 중요합니다.

4. 토목/개발 계획 검토: 사방지 및 산지관리법 규제를 정확히 확인하고, 최소한의 토목 공사로 토지 효율을 높일 수 있는 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계