나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [4] 경상남도 산청군 시천면 내공리 523 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2022.12.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1-5는
산청군 시천면 내공리 소재 "삼성산청연수소" 남측 인근에 소재하며, 연수소, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있으며, 환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1-5는
지적도상 맹지이나, 인근토지를 통해 본건까지 차량접근 가능하며, 북측으로 도보 약 5분 거리에 관내버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1-5는
대체로 표고 약200-440m에 분포되어 있는 부정형 급경사 임야로서 자연림상태이나, 기호1 중 일부는 지반콘크리트공사(약500평방미터)가 되어 있고, 일부는 내부도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1-5는
공히 지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하고, 본건 기호1 등 내부로 개설된 도로를 통하여 영농차량 등 접근이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호2,5는
계획관리지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호3,4는
계획관리지역, 계획관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지<산지관리법>에 속함.

제시목록 외의 물건

1, 기호1 지상에 직경 약10-15cm 내외의 지하수 관정, 전력인입시설(콘크리트전주
H14mx4ea, H12mx3ea, 전선) 등이 소재하고 있으나, 콘크리트전주와 전선의 line swich까지 설치된 것은 한국전력 소유로 평가제외 하였으며, 지하수관정은 제시외 물건으로 별도로 평가하였음.
2, 항공사진 등을 참작하여 판단하면 기호1 지상에 분묘 약5 기가 소재하고 있는 것으로 관측됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 `미상"이며, 이해관계인 부재로 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-수목 포함 평가함.
-목록[4] 사방지 참작 평가함.
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2022타경5238 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (구체적인 명칭 일부 마스킹 처리)

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내공리 523

용도: 임야

감정가: 244,454,000원

토지면적: 12,866.00㎡ (약 3,891.91평)

토지 지분: 12,866㎡ (전체 토지)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

해당 토지는 경상남도 산청군 시천면 내공리에 위치하며, "삼성산청연수소" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 연수소, 농가주택, 농경지 및 다른 임야가 혼재하고 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

토지 자체는 지적도상 맹지에 해당하나, 인근 토지를 통해 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 북측으로는 도보 약 5분 거리에 관내 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 용이한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지 형태 및 이용상태

본 토지는 대체로 표고 약 200-440m에 분포하는 부정형의 급경사 임야로, 현재 자연림 상태를 유지하고 있습니다. 다만, 토지 기호1 중 일부 약 500평방미터(약 151평) 구간에는 지반 콘크리트 공사가 되어 있으며, 일부는 내부 도로로 이용되고 있습니다.

3.4. 인접 도로상태

토지는 지적도상 맹지이지만, 인근 토지를 경유하여 접근이 가능합니다. 또한, 본건 토지 기호1 내부로 개설된 도로를 통해 영농 차량 등의 접근이 가능한 상태입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소기준권리는 2017년 3월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당(을1)이며, 이 근저당을 포함한 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 475,000,000원입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

주변에 삼성산청연수소가 위치하고 있으며, 농가 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 이는 주거 및 휴양, 농업 활동이 이루어지는 자연 친화적인 환경임을 시사합니다. 인근에 관광지(지리산 국립공원 등)와 관련된 펜션 및 숙박시설이 다수 분포하고 있어, 관광객 유입 가능성도 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 기반시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 시천면 소재지와의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 지리산 국립공원 등 자연 환경을 활용한 여가 활동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지적 사항

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지와의 도로 이용 관련 협의가 필요합니다. 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다.

7.2. 자연환경 관련 사항

* 사방지: 토지 기호3,4는 사방지로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 산지 규제: 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 산지관리법에 따른 행위 제한이 있습니다.

* 자연림 및 급경사: 토지가 대체로 자연림 상태의 급경사 임야이므로, 개발 시 토목 공사 및 안전 관리에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

7.3. 분묘 관련 사항

* 분묘기지권: 제시목록 외 물건 및 물건명세서상, 육안으로 확인 가능한 분묘 외에도 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 이는 향후 토지 이용에 부담으로 작용할 수 있습니다. 약 5기 내외의 분묘가 관측된 것으로 파악됩니다.

* 지하수 관정 및 전력 시설: 기호1 토지 지상에 지하수 관정과 전력인입시설이 존재하나, 일부는 평가에서 제외되거나 별도로 평가되었습니다.

7.4. 이용상태 관련 사항

* 일부 콘크리트 포장 및 내부 도로: 기호1 일부 구간에 콘크리트 포장 및 내부 도로로 이용 중인 부분이 있어, 현황 이용 상태를 파악하고 향후 활용 계획을 수립해야 합니다.

* 수목 포함 평가: 매각 시 수목이 포함되어 평가되었으므로, 이점 유의해야 합니다.

7.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 사방지 등 다양한 용도지역 및 행위 제한이 복합적으로 적용되고 있습니다. 이는 개발 행위 시 여러 법규를 검토해야 함을 의미합니다.

7.6. 임대차 관련 사항

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 현장 조사 시 반드시 재확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 내공리에 위치한 임야로, 감정가는 약 2억 4천 4백만원입니다. 지리산 인근의 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으며, 인근 토지를 통해 접근이 가능합니다. 하지만 지적도상 맹지이며, 급경사의 임야라는 점, 그리고 사방지, 보전산지 등 다양한 토지 이용 제한이 있다는 점을 고려해야 합니다.

가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권 성립 가능성입니다. 육안 확인 외에도 분묘가 존재할 가능성이 있어, 향후 토지 이용 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 남아있어 현장 조사 시 확인이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 개발보다는 자연 그대로의 상태를 활용하거나, 분묘 문제 해결 및 법규 검토를 충분히 거친 후 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 지리산 인근의 쾌적한 자연 환경을 가지고 있습니다.

* 주변 시세 대비 잠재력: 임야의 경우, 주변 시세와 비교하여 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 다양한 행위 제한의 일부 완화 가능성: 계획관리지역이 포함되어 있어, 다른 용도지역에 비해 개발 가능성이 상대적으로 높을 수 있습니다. (단, 보전산지 등 타 제한 사항 선행 검토 필요)

10. 예상 입찰가

본 건은 별도의 인수 보증금이 없는 임의경매 건으로, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 244,454,000원을 기준으로, 물건의 리스크 요인(맹지, 급경사, 분묘기지권 가능성, 각종 규제 등)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

다만, 구체적인 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 유사 임야 실거래가, 개발 가능성, 분묘 해결 비용, 토지 이용 규제 등에 대한 상세한 추가 조사가 필수적입니다. 이러한 점들을 감안하여, 잠재적 투자 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.