나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3468 [3] 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 643 유원지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2024.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호2-22)은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 소재 "엄미2리마을회관" 서측 인근에
위치하며, 부근 일대는 기존주택, 전,답 등의 농경지, 임야지대 및 소규모의 근린생활시설
등이 혼재하는 곳으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건(기호2-4,15,18,22 야영장 및 진입도로와 기호9,17 등)까지 차량 접근 가능하며, 인근에
서 대중교통수단 이용은 가능하나 배차간격은 원활하지 않는 등 제반 교통사정은 보통시 됩
니다.

형태 및 이용상태

기호2-4,5,6,9,15,17,18,22는 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형, 사다리형,
삼각형 등의 토지이며, 기호7,8,10-13,14,16,19-21은 부정형의 완경사 지세입니다.
기호2-4는 야영장, 기호5-8,9,10,13,16,17은 휴경지, 기호11,12,13 일부,14,19-21은 하천구
역 내이며, 기호15,18,22는 현황 "도로"입니다.

인접 도로상태

기호3,4,9,17,22(도로)는 소로의 아스팔트 포장도로를 이용 중이고, 기호2는 기호15,18,22의
현황 도로를 통하여 소로와 연결되며, 기타 토지는 맹지로서 인접토지를 통하여 출입이 가능
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,6,11-15,18-21 (593,580,591-1,592-1,593-1,-2,-3,643-3,-4,-5,-6) : 공히
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지
역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 하천구역
(엄미천_하천구역)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호3,9,22 (588,589-1,643-7) : 공히
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호4 (643) :
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 하천구역(엄미천_하천구역)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호5,7,8,10,16 (579,588-3,-4,589-3,594-1) :
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지
역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지
역<환경정책기본법>

기호17 (641) :
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 하천구역(엄미천_하천구역)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 소유자 미상의 제시외 콘테이너 및 이동식(조립식)구조 MODULAR HOUSE 및 창고
등 4개동이 소재하나, 이동 및 철거가 가능한 구조물로서 평가에서 제외하였습니다.
(후첨 "사진용지" 참조 바랍니다.)

공부와의 차이

기호5-14,16,17,19-21 귀 제시목록상 전,답 등의 농경지이나, 기호5-8,9,10,13,16,17은 대부
분 "휴경지"이고, 기호11,12,13 일부,14, 19-21은 하천구역 내의 토지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 일반철골구조 기타(경사)지붕 단층건으로서
외벽: 치장벽돌 등 마감.
내벽: 페인트 등 마감.
창호: 샷시 및 유리창호 등의 구조입니다.

이용상태

야영장시설(화장실, 탈의실, 취사장, 휴게실 등)로 이용 중입니다.
* 후첨 "건물개황도" 참조 바랍니다.

설비내역

기본적인 급배수, 전기설비 및 위생설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

별 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 17, 19, 20, 21 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경3468 (3)

소재지: 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 643

용도: 유원지

감정가: 798,393,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 747.00㎡ (약 226.07평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

참고: 본건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 포함되지 않습니다.

1.3. 권리사항 요약

채권자: 별OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각

토지 등기부 요약

- 소유권 이전: 2001-06-08 (증여), 2019-11-12 (협의분할에 의한 상속)

- 근저당권: 별내농업협동조합 (2022-04-14 접수, 5,100,000,000원) - 말소기준권리

- 공유자전원지분전부 이전청구권가등기: 이만규 (2023-07-20 접수, 매매예약) - 말소

- 임의경매개시결정: 별내농업협동조합 (2024-06-14 접수, 4,397,214,669원) - 말소

등기부채권 총액: 5,100,000,000원

물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026-06-24

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

- 기타: 일괄매각, 목록 17, 19, 20, 21은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 소재 "엄미2리마을회관" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택, 전, 답 등의 농경지, 임야 지대 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 대중교통 이용은 가능하나 배차 간격이 원활하지 않아 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

대부분의 토지는 인접 도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형, 사다리형, 삼각형 등의 형태를 보입니다. 일부 토지는 부정형의 완경사 지세입니다.

- 기호 2-4: 야영장

- 기호 5-8, 9, 10, 13, 16, 17: 휴경지

- 기호 11, 12, 13 일부, 14, 19-21: 하천구역 내

- 기호 15, 18, 22: 현황 "도로"

2.4. 인접 도로상태

기호 3, 4, 9, 17, 22는 소로의 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다. 기호 2는 기호 15, 18, 22의 현황 도로를 통해 소로와 연결됩니다. 기타 토지는 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

- 도시지역, 자연녹지지역

- 개발제한구역

- 가축사육제한구역

- 배출시설설치제한지역

- 자연보전권역

- 공장설립승인지역

- 하천구역 (엄미천_하천구역)

- 특별대책지역

일부 토지는 소로 1류(폭 10m-12m)와 접합 또는 저촉되어 있습니다.

2.6. 제시외 물건

기호 2 지상에 소유자 미상의 컨테이너, 이동식(조립식) 구조 MODULAR HOUSE, 창고 등 4개 동이 소재하나, 이동 및 철거가 가능한 구조물로 평가에서 제외되었습니다.

2.7. 공부와의 차이

제시 목록상 농경지(전, 답)이나, 일부는 휴경지이며, 일부는 하천구역 내에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일 접수된 별내농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항 명세서상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

확인된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 광주시 남한산성면 엄미리 소재지로, 주변은 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재된 지역입니다. 유원지 용도로 지정되어 있으나, 현재는 자연환경이 보존된 지역의 성격이 강합니다. 소규모 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

인근 지역은 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 근린생활시설이 분포합니다. 주요 편의시설 이용을 위해서는 인근 시가지로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 도로망을 통해 광주시 내 및 주변 지역으로의 이동은 가능합니다.

5.3. 주변 시설 조사 (혐오시설 유무)

주변 지역 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 개발제한구역 및 자연녹지지역 등으로 묶여 있어 개발이 제한적입니다.

(참고: 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 643 일대는 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 묶여 있어, 주변 환경이 비교적 청정하게 유지되고 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건 토지 중 목록 17, 19, 20, 21번지는 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전 준비가 필수적입니다.

6.2. 개발제한구역 및 자연녹지지역

토지가 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역에 속해 있어 건축 행위 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 개발 사업이나 건축을 계획할 경우 관련 법규 검토가 반드시 필요합니다.

6.3. 하천구역 포함 토지

일부 토지가 하천구역 내에 포함되어 있어, 해당 구역에 대한 이용 및 개발에 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

6.4. 현황 도로 및 맹지

일부 토지는 현황상 도로로 이용되거나 맹지 상태로 인접 토지를 통해 출입해야 하는 상황입니다. 이는 토지 이용의 효율성을 저하시킬 수 있는 요인입니다.

6.5. 제시외 건물

매각 대상은 토지이나, 제시외 건물(컨테이너, 모듈러 하우스, 창고 등)이 존재합니다. 이들 건물의 철거 또는 이전 문제는 낙찰 후 별도로 처리해야 할 사안입니다.

6.6. 야영장 시설과의 관계

건축물대장상 건물 면적이 0㎡이나, 감정평가서에는 야영장 시설로 이용 중이라는 언급이 있습니다. 매각 대상이 토지이므로, 이 시설물의 법적 지위 및 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 소재 대규모 토지로, 감정가는 약 8억원 수준입니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 자연 친화적인 지역입니다. 교통 및 기반시설은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

다만, 본건 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 개발제한구역, 자연녹지지역, 하천구역 등 각종 토지이용규제가 적용되는 지역입니다. 또한, 제시외 건물 및 현황 도로, 맹지 등 토지 이용상의 제약과 고려해야 할 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 면적의 토지: 약 747㎡의 넓은 토지를 보유하고 있어 향후 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 남한산성 인근의 쾌적한 자연 환경에 위치하고 있습니다.

* 유원지 용도: 유원지 용도로 지정되어 있어, 관련 법규 및 개발 가능성 검토 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가 결정 시에는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가: 798,393,000원

* 현실적인 토지 이용 가능 범위 및 제한 사항 (농지, 개발제한구역, 하천구역 등)

* 향후 개발 가능성 및 관련 규제 완화 여부

* 주변 유사 토지 시세

* 취득세, 농지취득자격증명 발급 비용 등 부대 비용

상세한 권리분석과 현장 조사를 바탕으로, 전문가와 상의하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.