나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경101582 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제9층 제903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이 · 평가일 2023.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔 및 아파트, 오피스, 근린생활시설 등으로 이루어진 노선 상업지대를 형성하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "대림역"이 소재하 여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제9층 제903호로,
(사용승인일 2014년 1월 3일)

외벽: 외장석재 마감 등,

창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트(도시형생활주택) 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 서측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한 표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경101582 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제9층 제903호

구분: 오피스텔/도시형생활주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

건물면적:

전용면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

공급면적: 34.24㎡ (약 10.36평)

사용승인일: 2014년 1월 3일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 오피스, 근린생활시설 등으로 이루어진 노선 상업지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되었습니다.

말소기준권리는 2022년 12월 15일자 구로구(서울특별시)의 압류입니다.

본건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

그러나, 갑구 3번의 소유권이전담보가등기(2019년 6월 27일 등기)는 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 명확하지 않으며, 만약 가등기된 대물반환예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 중대한 위험이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 6월 30일

* 확정일자: 2017년 6월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 황 은 본건 경매를 신청한 채권자(강제경매)로서, 권리분석상 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집된 지역으로, 지속적인 수요가 있습니다.

제공된 JSON 정보상의 최근 매매 사례들은 '다세대' 주택으로, 본건(오피스텔/도시형생활주택)과는 유형이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

그러나 KB부동산 등 시세 정보 및 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 '로제리움2차'의 19.74㎡(약 5.97평) 전용면적 기준으로 최근 시세는 약 120,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 120,000,000원과 일치하는 수준입니다.

5. 생활정보

단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

대림역(2호선) 역세권으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 '갑구 3번 소유권이전담보가등기'입니다. 이 가등기의 성격이 불분명하고 권리신고가 없어 말소되지 않으며, 대물반환예약 완결 시 소유권 상실 가능성까지 내포하고 있어 인수 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

임대 관계는 미상이나, 경매 신청 채권자인 임차인 황 의 채권액 회수로 인해 본건이 경매에 나오게 되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권 입지에 준수한 건물 연식(2014년 준공)을 갖춘 소형 오피스텔/도시형생활주택입니다.

감정가와 현재 시세가 일치하는 것으로 보입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 불확실한 가등기 위험이 존재하므로, 해당 위험에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 이 위험을 감수하고도 시세 차익을 확보할 수 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 직장인 및 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가와 현재 시세가 동일하므로, 위험 요소를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

소형 평형으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가: 100,000,000원

산정 근거: 본건의 감정가는 120,000,000원으로, 최근 시세 또한 해당 수준으로 파악됩니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 불분명한 성격의 가등기 위험이 존재하여, 이로 인한 잠재적 손실 가능성을 고려하여 감정가보다 낮은 수준인 100,000,000원(감정가의 약 83%)을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 해당 위험 요소를 감안한 안전 마진 확보 및 투자가치 고려를 위한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.