나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8389 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 1423-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 소재 한원리마을회관 남측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

일련번호 1 토지의 귀 의뢰목록 및 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2,3: 각 잡석조 함석지붕 단층 건물로서,
외벽: 잡석, 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2,3: 각 '주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 1 토지상에 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 ㄱ~ㄷ이 소재하는바, 구조·용도·사용자재·시공정도 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거하였으니, 경매 진행시 제시외 건물에 대한 소유관계 및 일괄 경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호 2,3 건물의 귀 의뢰목록 및 공부상 지붕은 각 '스레트지붕'이나, 현황 각 '함석지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 2,3 건물은 일반건축물대장상 사용승인일, 허가일, 착공일 등이 기재되어 있지 않은 상태인바, 그 밖의 기재사항의 ‘1940년대건축’을 참작하여 관리상태, 장래 이용 가능연수 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.
2) 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8389 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 북서울농업협동조합

감정가: 559,647,400원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 1423-1

토지 면적: 945.00㎡ (약 285.86 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 117.00㎡ (약 35.39 평)

건물 제시외 면적: 23.50㎡ (약 7.11 평)

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택

건물 구조:

* 일련번호 2, 3: 각 잡석조 함석지붕 단층 건물

* 외벽: 잡석, 타일 등 마감

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 바닥난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 소재 한원리마을회관 남측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

인접지와 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 북동측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 북서울농업협동조합 근저당 (2018.05.17. 접수, 300,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을13 (근저당), 갑5 (가압류), 갑7 (가압류), 갑9 (임의경매) 등 다수.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계는 미상임. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제주시 한경면의 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전형적인 농촌 및 전원주택 단지 특성을 보이며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근 마을회관이 있으며, 주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주위는 농경지, 과수원, 단독주택 등이 분포하여 조용한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 자연취락지구

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 상 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급

* 하수처리구역

6.2. 공부상 내용과의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다.

* 건물: 공부상 지붕은 '스레트지붕'이나, 현황은 '함석지붕'입니다.

6.3. 제시외 건물 및 기타

* 토지상에 자연림 상태가 대부분이며, ‘매각에서 제외’되는 석탑, 석부작, 조경석(돌하루방, 사람, 소, 십이지신상 등) 다수가 소재하는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 매각 제외 대상이 정확히 무엇인지, 인수 조건은 없는지 등 상세한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 ㄱ~ㄷ의 소유 관계 및 일괄 경매 여부에 대한 확인이 필요합니다. (단, 주의사항에는 제시외 건물 매각 포함으로 명시)

* 건물(일련번호 2,3)은 일반건축물대장상 사용승인일, 허가일, 착공일 등이 기재되어 있지 않은 상태로, '1940년대 건축'을 참작하여 평가되었습니다. 노후도 및 유지보수 상태를 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설이 명확히 확인되지 않으나, 제주시 한경면 두모리 일대의 개발 계획 및 민원 발생 가능성이 있는 시설(예: 축사 등)의 유무는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 한경면 두모리의 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주위 환경은 농경지와 주택이 혼재되어 비교적 조용합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 비교적 명확합니다. 다만, 토지의 현황 지목 불일치, 건물 노후도, 제시외 건물 및 매각 제외 대상의 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 조경석 및 석탑 등의 처리 문제와 1940년대 건축물로서의 관리 상태는 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (945.00㎡)을 활용한 증축 또는 신축 가능성.

* 제주도 내에서의 전원생활 또는 세컨드하우스 활용 가능성.

* 일괄 매각으로 토지 건물 일괄 취득으로 인한 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 559,647,400원입니다. 해당 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 주변의 유사 물건 거래 사례, 실제 현장 조사 결과, 향후 토지 이용 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가격을 기준으로 보수적인 접근 시, 4억 9천만원 ~ 5억 5천만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 단순 감정가와 일반적인 경매 시장의 낙찰률을 감안한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 매각물건명세서, 임장 등을 통해 파악된 추가 정보 및 경쟁 상황에 따라 조정될 필요가 있습니다. 특히, 제시외 물건 및 제외 물건에 대한 정확한 파악이 입찰가 산정에 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 490,000,000원 ~ 550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.