나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8373 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재 『구억리노인복지관』 북동측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 2세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중
제3층 제301호, 제1층 101호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2019.09.23
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 내부인테리어, 실크벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감,
창호: 시스템창호, 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15 미터 내외의 포장도로와, 남측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

? 본건은 공부상 건물명이 제니스 101동으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명이 제니스 103동으로 표시되어 있는 것으로 확인되었으니, 업무 진행시 정확한 건물명 및 관련사항을 재확인하시기 바람. (후첨 사진용지 참조)


? 본건은 등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지의 지목이 전으로 표기되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인서 상 지목은 대로 표기되어 있으며, 이는 지목변경 사항(2019년 09월 26일)이 등기사항전부증명서 상 반영되지 아니한 사유로 판단되는바, 구분건물 감정평가명세표 상 대지권 목적인 토지의 지목을 대로 명기하였으니, 업무진행시 관련사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 등기사항전부증명서, 토지대장, 토지이용계획확인서 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경8373호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1번지에 위치한 '제니스' 101동 3층 301호입니다.

본 물건은 연립주택으로, 집합건축물대장상 사용승인일자는 2019년 09월 23일입니다.

건물 면적은 125.80㎡ (약 38평)이며, 토지 지분은 178.49㎡ (약 54평)으로 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 847,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재 『구억리노인복지관』 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 약 15미터, 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권자는 화곡신용협동조합입니다.

말소기준권리는 2020년 12월 02일 접수된 화곡신용협동조합의 근저당권(채권금액 792,000,000원)입니다.

이보다 늦은 순위의 권리인 제주세무서장의 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 방경훈 씨가 있으나, 전입일자 및 확정일자가 2024년 11월 05일이고 배당신고일자가 2025년 09월 11일로, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이며, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

등기부채권 총액은 792,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대정읍 구억리는 주변에 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. '구억리노인복지관'이 인근에 위치하고 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축되었거나 인근 지역의 실거래가는 면적과 상태에 따라 다소 차이를 보입니다.

2016년식 '해동그린앤골드' (전용면적 약 23평)가 2026년 5월 3,900만원에서 5,225만원에 거래되었고, 2024년식 '제주푸르지오더퍼스트' (전용면적 약 25.7평)는 2026년 5월 5,990만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 125.80㎡ (약 38평)으로, 비교 대상 물건보다 면적이 더 크다는 점을 감안해야 합니다.

감정가 847,000,000원은 이를 평당가로 환산 시 약 223만원/평 수준으로, 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 연립주택으로, 공동주택 단지 내부에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

난방은 보일러에 의한, 냉방은 천정형 에어컨에 의한 시스템이 갖추어져 있습니다.

또한 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 상황은 차량 이용 시 제반 출입이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 제주 시내 및 다른 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 건물명과 현황 불일치: 공부상 건물명은 '제니스 101동'으로 기재되어 있으나, 현장 조사 결과 '제니스 103동'으로 표시되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 업무 진행 시 정확한 건물명 및 관련 사항 재확인이 필요합니다.

* 토지 지목 불일치: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 지목은 '전'이나, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 '대'로 표기되어 있습니다. 이는 지목 변경 사항이 등기부에 반영되지 않은 것으로 판단되나, 업무 진행 시 관련 사항 재확인이 필요합니다.

* 내부 미확인: 수차례 현장 조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여, 설비 내역 및 호별 배치도 등은 집합건축물대장 건축물 현황도 및 인근 유사 구분건물을 기준으로 기재되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 입찰 전 내부 확인이 필수적입니다.

* 확장형 발코니: 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형 발코니가 소재하는 것으로 파악되었으므로, 이에 대한 사실 여부 및 관련 사항을 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지이용계획상 제한 사항(경관/생태계/지하수 보전 등급, 건축계획심의대상구역)이 존재하므로, 건축 행위 등 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오 시설이 본건과 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미친다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 내 폐기물 소각 시설 등 환경 관련 시설 유치 경쟁 및 주민 갈등 사례가 간헐적으로 보고되고 있으므로, 향후 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 연립주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 안정적인 경매 물건으로 보입니다. 다만, 공부상 건물명과 현황의 불일치, 내부 미확인 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 부분을 충분히 인지하고 명확히 확인 후 진행한다면, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택 (2019년 준공)으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 면적 대비 넓은 토지 지분율을 확보하고 있습니다.

* 교통 및 도로 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 깔끔하며, 인수 부담이 없습니다.

* 감정가가 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건이며, 감정가 847,000,000원을 기준으로 책정되었습니다.

최근 주변 시세 및 물건의 면적, 준공 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 공부와의 차이 및 내부 미확인 등 리스크 요소를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최소 입찰가는 약 677,600,000원, 최대 고려 범위는 약 762,300,000원 수준으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인, 시세 재확인, 응찰자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.