나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8431 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 '저지리사무소' 북측 인근에 위치하며,
주위는 전, 과수원 등의 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 마을 외곽 주거 및 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 중산간서로(1136호선 지방도), 용금
로(1115호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

북동향의 완만한 경사지대에 조성된 일단의 단지형 단독주택(세칭 타운하우스) 부지로서, 단
독주택 및 단지내 도로의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지의 남서측으로 왕복 2차로의 '용금로(1115호선 지방도)', 남동측으로 노폭 약 4~5m
내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 노폭 약 6m의 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유
도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '사진'과 같이 소형 풀장, 목서, 산딸나무 등의 조경수, 정원등 등 조경시
설물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2022.6.27.)
외벽: 벽돌형 타일 마감 등,
내벽: 내장페인팅, 타일 및 인테리어 마감 등,
바닥: 타일 및 강마루 깔기 등,
창호: 복층유리 시스템창호 등임.

이용상태

단독주택(1층: 방, 거실, 주방, 욕실/화장실2 등, 2층: 방2, 거실, 욕실/화장실 등, 다락)
으로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 태양광발전설비, 천장매립형 시스템
에어컨설비, CCTV 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

건물의 2층 상부에 다락, 외부에 방부목 데크 등이 설치되어 있음.(별첨 사진 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임대 중인 것으로 조사 되었으나, 상세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록1 지분 매각, 조경수 및 조경시설, 그 밖에 풀장 등 토지에 부속된 시설물은 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8431 (1)

제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012

단독주택

116,563,9950원 (약 11억 6564만원)

7205. 00㎡ (약 2179.5평)

196. 12㎡ (약 59.3평)

토지/건물일괄매각

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 '저지리사무소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 등의 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 마을 외곽 주거 및 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 주간선도로인 중산간서로(1136호선 지방도), 용금로(1115호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

북동향의 완만한 경사지대에 조성된 일단의 단지형 단독주택(세칭 타운하우스) 부지로서, 단독주택 및 단지내 도로의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지의 남서측으로 왕복 2차로의 '용금로(1115호선 지방도)', 남동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 노폭 약 6m의 단지내 도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

2.6. 주변 시설

제공된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 김한성: 보증금 5,000만원, 차임 300만원, 전입일자 2023-07-17, 확정일자 2023-11-15. 대항력 없음. (퇴거 시 태양광 설치 관련 800만원 공사지원금 반환 조건 명시되어 있음)

* 정재현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-17. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 달서새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 토지 등기부상에서도 동일한 날짜에 근저당권이 다수 설정되어 있어, 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위 권리들을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 토지 등기부 요약

토지에는 다수의 근저당권, 소유권 이전, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되어 있습니다. 채권 총액은 43억 585만 5222원입니다. 본 사건(2025타경8431)은 갑20, 갑21, 갑23 등의 임의경매로 등기되어 있으며, 채권자는 달서새마을금고입니다.

3.4. 건물 등기부 요약

건물 등기부에는 주식회사하이랜드인저지의 소유권 보존등기 후, 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 달서새마을금고의 근저당권(을1)이며, 이보다 후순위인 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 등의 권리는 매각으로 소멸됩니다. 건물 관련 채권 총액은 11억 4505만 5222원입니다.

3.5. 권리 분석 요약

본 물건은 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 김한성의 경우 퇴거 시 800만원의 공사지원금 반환 조건이 있으므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.6. 특이사항

* 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

* 등기부상 토지 지분 등기가 다수 확인되며, '목록1 지분 매각'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 전체 토지에 대한 소유권이 분할되어 있음을 시사하며, 매각 대상 지분의 범위를 정확히 확인해야 합니다.

* 조경수 및 조경시설, 풀장 등 토지에 부속된 시설물은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 건물(목록2)에는 태양광 시설이 있으며, 임차인 김한성과의 임대차 계약서에 해당 시설 관련 공사지원금 반환 조건이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에는 '곶자왈아이파크'라는 타운하우스 단지가 있으며, 2020년 건축된 연립주택들이 있습니다. 최근 매매 사례로는 2024년 8월 108.776㎡ 면적이 7,200만원(7.2억원)에, 2024년 3월 84.91㎡ 면적이 8,000만원(8.0억원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 '브라운트리 베일리힐'이라는 단지명으로, 건축 승인일이 2022년 6월 27일로 비교적 신축이며, 넓은 토지(7205.00㎡)를 포함하는 단독주택(타운하우스)입니다. JSON 상의 거래 사례는 개별 호실의 거래가로 추정되며, 본건은 토지면적이 훨씬 넓고 건물도 단독으로 사용되는 형태이므로 단순 비교는 어렵습니다. 감정가는 11.6억 원으로, 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로, 1층은 방, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 있으며, 2층은 방 2개, 거실, 욕실 등으로 구성됩니다. 다락 공간도 있습니다.

5.2. 건물 설비 내역

기본 급배수 및 위생 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비, 태양광 발전 설비, 천장 매립형 시스템 에어컨 설비, CCTV 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 건물 부합물 및 종물

건물의 2층 상부에 다락, 외부에 방부목 데크 등이 설치되어 있습니다.

5.4. 토지 부속 시설

소형 풀장, 목서, 산딸나무 등의 조경수, 정원 등 조경 시설물이 소재합니다.

5.5. 임차인 관련 특이사항

임차인 김한성은 태양광 시설 설치와 관련하여 800만원의 공사지원금을 지급받았으며, 퇴거 시 해당 금액을 임차인에게 반환해야 한다는 조건이 임대차 계약서에 명시되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

* 임차인 김한성은 보증금 5,000만원이 있으나 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 회수를 기대해야 합니다. 다만, 퇴거 시 800만원의 공사지원금 반환 관련 협의가 필요합니다.

* 토지 지분 매각 표기 및 등기부상 다수의 지분 소유권 등기는 향후 소유권 행사 및 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관/생태계/지하수 보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 한경면의 타운하우스형 단독주택으로, 넓은 토지와 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 복잡한 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 가능성이 높아 보입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며 인수할 보증금은 없으나, 임차인 김한성과 관련된 태양광 시설 공사지원금 반환 부분은 명도 시 주의가 필요합니다. 토지 지분 매각이라는 점은 반드시 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. 토지이용계획상 다양한 제한이 존재하므로, 현장 방문 및 관련 법규 확인을 통해 상세한 이용 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 지속적인 관광 수요와 주거 선호도 증가에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 한경면의 자연환경과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지를 보유하고 있어 향후 활용 가치 증대 가능성이 있습니다.

* '브라운트리 베일리힐' 타운하우스 단지 내 신축급 개별 단독주택이라는 점이 매력적입니다.

* 복잡한 권리 관계와 토지 지분 매각 등으로 인해 경쟁 참여자가 적을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 11억 6563만 9950원입니다.

토지 등기부상 채권 총액은 약 43억 585만 5222원, 건물 등기부상 채권 총액은 약 11억 4505만 5222원입니다. 총 채권액이 감정가를 상당히 초과하지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

주변 유사 단지(곶자왈아이파크)의 개별 호실 매매가가 7.2억~8.0억원 수준이나, 본 물건은 넓은 토지를 포함하는 단독주택(타운하우스)임을 고려해야 합니다.

권리 관계의 복잡성, 다수의 채권 총액, 토지 지분 매각 등 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 최저 70% 수준: 약 8억 1,600만원

* 최고 80% 수준: 약 9억 3,300만원

따라서, 예상 입찰가는 약 8억 1,600만원 ~ 9억 3,300만원 범위에서, 철저한 현장 조사와 권리 분석 재확인 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 특히 토지 지분 매각의 실제 의미와 범위, 그리고 임차인 김한성과의 명도 협상 내용이 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

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