나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8354 [1] 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 44 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 스레트지붕(등기사항전부증명서상 : 블록조 아연지붕) 단층으로서 (허가일 : 1972.- ) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 모노륨 마감 등 , 창호 : 샷시 창 등 임.

이용상태

단독 주택으로 사용중임(현황 공실).

설비내역

기본 위생설비 및 급배수시설, 유류보일러에의한 난방설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 건축물대장상 블록조 아연지붕이나, 현황 블록조 스레트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

건물만 매각, 제시외 건물(1-1 내지 1-3) 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8354 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 44

신 주소: 제주특별자치도 제주시 대서3길 22-7 (추자면 대서리)

용도: 단독주택

감정가: 9,969,030원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.89㎡ (약 16.00평)

건물지분: 52.89㎡

건물 제시외면적: 52.60㎡ (본 건물에 부합하거나 종된 건물로서, 매각 포함 평가된 부분. 단, 특정 제시외 건물은 매각 제외됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 지리적 특성

본 물건은 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리, 즉 추자도 내에 위치하고 있습니다. 추자도는 전라남도 해남군이나 제주특별자치도 제주시와 항로로 연결되는 섬 지역으로, 육지로부터의 접근성에 영향을 받는 지역적 특성을 가집니다. 대서리는 추자면 내에서도 주거 지역으로 파악됩니다.

2.2. 주변 환경

현재 제공된 정보만으로는 주변의 정확한 편의시설, 교통망, 혐오시설 등의 상세한 파악이 어렵습니다. 섬 지역 특성상 생활 편의시설 및 교통 접근성이 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 주식회사정오그룹 앞으로 소유권이전(강제경매로 인한 매각 2022타경2461) 및 박예반 앞으로 근저당권공동담보 (36,000,000원)와 임의경매 (36,650,958원)가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 6월 13일에 접수된 박예반의 근저당권 (을1)으로, 금액은 36,000,000원입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 법정지상권 분석

본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 건물은 존재하나, 해당 건물이 건축된 토지에 대한 법정지상권의 성립 여부가 명확하지 않아, 낙찰자가 토지 사용에 대한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. '건물만 매각' 대상임에도 불구하고 토지에 대한 권리관계가 불분명한 점은 매우 중요하게 고려되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 경제 및 상권 특성

제주시 추자면 대서리의 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주로 구성될 가능성이 높습니다. 섬이라는 지리적 특성상 외부와의 교류나 관광객 유입에 따른 상권 활성화 정도가 다를 수 있습니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

현재 제공된 정보만으로는 주변 상가나 시설에 대한 구체적인 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

추자도는 본섬과 여러 부속 섬으로 이루어져 있으며, 본섬과 육지(목포, 완도, 제주 등)를 잇는 정기 여객선이 운항되고 있습니다. 물건지에서 주요 교통 시설(항구 등)까지의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

추자면 내에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 존재할 것으로 예상되나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다. 섬 지역의 특성상 편의시설의 종류와 접근성은 육지와 다를 수 있습니다.

5.3. 교육시설

추자면 내에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 존재하나, 본 물건지와의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 리스크

가장 중요한 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 건물은 매각되지만, 건물이 토지를 점유할 수 있는 법적 권리가 불분명하여 추후 토지 소유자와의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 및 특이사항

* 건축 허가일이 1972년으로 노후된 건물입니다.

* 등기사항전부증명서상의 지붕 재질(아연)과 현황(스레트)이 다릅니다.

* 제시외 건물 중 일부(대서3길 22-11번지 일대)는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 명확한 경계 및 포함/제외 대상 구분이 필수적입니다.

6.3. 토지 관련 리스크

토지 면적이 0㎡로 표기되어 있어, 건물이 타인 소유의 토지 위에 존재하거나, 토지에 대한 권리가 확보되지 않은 상태일 가능성이 높습니다. 이는 법정지상권 불분명 리스크와 직결됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 9,969,030원이라는 매우 낮은 가격으로 경매에 나왔으나, 법정지상권 성립 여부 불분명 및 토지 소유권 관련 불확실성이라는 중대한 법률적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 건물의 노후도와 섬 지역의 제한적인 인프라 역시 고려해야 할 사항입니다. '건물만 매각'되는 상황에서 토지 사용권에 대한 명확한 해결 방안이 없다면, 단순 투자 목적보다는 해당 지역 토지 소유권 확보 등 특별한 전략이 없는 한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 법률적 리스크를 감안하더라도, 해당 리스크가 해소될 경우 매우 저평가된 가격일 수 있습니다.

* 건물 자체의 활용 가능성: 법정지상권 문제가 해결된다면, 노후된 건물을 리모델링하여 활용할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 9,969,030원으로, 채권자(박OO)의 근저당 설정액 36,000,000원보다 현저히 낮습니다. 이는 감정평가 시 법정지상권 등 법적 불확실성을 매우 중요하게 반영한 결과로 보입니다.

9.2. 시세 비교

제공된 정보만으로는 주변 부동산의 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 추자면 지역의 단독주택 시세는 지역적 특성, 접근성, 건물 상태 등에 따라 편차가 클 것으로 예상됩니다. 일반적으로 섬 지역의 부동산은 육지보다 시세 형성이 낮게 나타나는 경향이 있으나, 관광지로서의 잠재력 등에 따라 달라질 수 있습니다. (제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 44번지, 대서3길 22-7 일대의 연립, 다세대, 빌라 등 주변 부동산 매매/임대 정보는 제공되지 않아 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있습니다. 일반적으로 추자면 지역의 부동산 거래 정보는 제한적일 수 있어, 현장 답사 및 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 플랫폼 등을 통해 추가적인 시세 조사가 필요합니다.)

9.3. 최종 예상 입찰가

본 건의 매우 높은 법률적 리스크(법정지상권 불분명, 토지 소유권 불명확)를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰이 신중하게 고려될 수 있습니다. 채권액 36,000,000원 대비 감정가가 매우 낮다는 점은 낙찰자가 채권자의 권리를 완전히 만족시키지 못할 수도 있음을 시사합니다. 법정지상권 문제가 명확히 해결되거나, 토지 사용에 대한 확보 방안이 마련되지 않는 이상, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 해당 물건의 잠재적 리스크를 감안하여 5,000,000원 ~ 7,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 이는 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 보다 정확한 판단이 필요합니다.

* 임차인 현황 : 인수 보증금 합계 0원. (해당 사항 없음)

* 주의 사항 : 건물만 매각되며, 제시외 건물(1-1 내지 1-3)이 포함 평가되었습니다. 단, 특정 제시외 건물(대서3길 22-11번지 소재 주택, 보일러실, 변소 등 45.5㎡)은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 경계 및 포함/제외 대상 구분을 명확히 해야 합니다.

* 건물 구조 : 블록조 스레트지붕 단층 건물이며, 건축 허가일은 1972년입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 모노륨 마감 등입니다.

* 공부와의 차이 : 등기사항전부증명서 및 건축물대장상으로는 블록조 아연지붕이나, 현황은 블록조 스레트지붕입니다.

* 임대 관계 : 임대 관계는 미상입니다.

* 법정지상권 : 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 토지 사용에 대한 법적 문제를 떠안을 수 있습니다.

* 토지 면적 : 토지 면적이 0㎡로 표기되어 있어, 토지 소유권 또는 사용권에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.